房地产营销策略提案（三阳·荣华园）.ppt

三阳 · 荣华园营销策略提案;我们的观点;这是一个品牌的年代 未来的行销是品牌的战争 ——品牌互争长短的竞争， 商界与投资者将认请品牌才是公司最珍贵的资产。 此概念极为重要， 拥有市场号召力比拥有工厂重要的多。 唯一拥有市场的途径是拥有具有市场优势的品牌。;这是一个销售的年代， 成功的房地产工程都是相似的，那就是----销售力 销售力定义：是否具备USP〔独特的销售主张〕 即有竞争性的产品力和对目标群的形象力 这是一个具备较强操作性的定义： 一个工程的销售力是变化的，随着工程的开展和市场的变化， 销售力会同步变化，我们那么应进行相应的调整，尤其对于本案这种销售周期一年以上的大型工程已是必然的事情。 所以，USP是畅销工程的根本秘密所在; 这是一个风险的年代 我们认为，房地产工程最大的风险，那就是“时间〞 一种几乎无法控制的因素 但是，房地产利润很大程度上集中在资金运转速度上 所以，在任何时刻，都将以成交量和成交速度为重点指标; 这是一个整合的年代  我们认为，永远都不会出现“充足〞的预算进行营销推广， 唯有通过“一种声音〞进行全方位整合传播才能实现效益最大化 所以，我们需要进行整合传播。;所以，塑造热销型名盘的解决之道 优秀的建筑设计〔产品力强〕 +USP〔一种生活方式的主张〕 +营销设计〔整合强力的武器〕 通过“成功的工程〞逐渐累积品牌资产，建立强势品牌。 ;一切为了实现销售！;策略推演;市场分析篇;临沂市场之 ——07年上半年楼盘销售概述;临沂市场之 ——房产政策;临沂市场之 ——市场表现;板块分析;板块分析;高档居住区渐成气候：上半年，随着滨河国际及兰亭水岸、开元上城等工程的热销，说明整个滨河其作为临沂的高档居住区的气氛日渐成熟，到河边去住已经成为临沂富有群体乃至普通消费者的一种居住向往，根据上半年成交情况调查发现，经济可承受能力在4000元/平米住宅的客户高达82%意向滨河区域。 区域配套不完善：作为滨河区域，虽然景观系数已经到达一个高值，但是其居住气氛却没有完全形成，尤其是满足社区居住的一系列配套设施如交通、文化、体育、商业等不能到位，其中最主要的是社区的配套商业匮乏。这在一定程度上让不少倾向滨河区域的人心存顾虑。 面临巨大销售压力：大量滨河楼盘的透支性上市，导致整个板块短期内供给过大，市场产品同质化严重。根据市场调查统计，未来三年，滨河板块上市楼盘累计可达400万平米〔含罗庄及河东滨河区域〕，占临沂未来供给总量的30%左右。;政府引导市场跟进：临沂市政府决定将南坊规划建设成为临沂新的政治文化中心，并将市政府搬迁至南坊，这在一定程度上引导着资金投向该板块。根据市场调查的统计显示，该区域的客户以投资为主要目的占33.5%〔含局部村改楼盘购置客户〕。 规模化大盘引导市场：目前，南坊已经取得预售许可证在进行销售的两个楼盘，均为大盘，而政府前期拍卖的土地中，南坊占到住宅供给的42%，其中相当一局部为数十万平米的大盘，这个数字已经充分说明未来临沂的住宅供给将三分天下，而南坊为其中之一。 价格脱离市场：南坊目前的房价已经超过局部市区房价，这在一定程度上反映了市场对整个板块的追捧，但是也存在一定的非理性认识，该板块已经存在一定的泡沫。;1、打造河东半壁江山：政府提出打造河东半壁江山的概念，作为与兰山同样拥有优良河岸线的河东，还占据了临沂经济开发区的优势，虽然目前开发区还处于一个成长阶段，但是其消费能力一旦爆发是非常巨大的。 2、沂河东岸潜力无限：目前河东整个片区的开发重点将在沿沂河沿线，其独特的景观效果和较河西更为优美的河岸线及低廉的价格，将吸引一大批的兰山客户，跨越大桥。;市场总结;策略推演;工程解读;工程背景;SWOT分析;SWOT分析;SWOT分析;SWOT分析;制订符合市场规律的销售控制方案;策略推演;竞争对手扫描;各区域板块竞争个案〔小高层、高层〕;外来房企在开发理念、规划设计、工程营销、产品品质、包装推广等方面的领先一步，将对本案造成极大的市场冲击和