石家庄市轨道交通对住宅价格的影响研究.pdf

摘 要 轨道交通作为近年来快速发展的出行方式，不仅具有绿色环保、高效便捷的优点， 而且也是带动当地经济发展的重要因素，其中对房地产业的推动作用不容忽视。很多研 究表明轨道交通对房价有带动作用，因此作为新开发地铁的城市，探讨石家庄市轨道交 通对房价的影响变得尤为重要，不仅对规划线路的开发建设提供参考，也对城市发展具 有深远意义。 本文从定性和定量两方面分析石家庄市轨道交通对周边住宅价格的影响。首先以特 征价格模型为基础，分析轨道交通周边房价的影响因素，其次利用地统计学和Moran ’s I 指数验证石家庄市房价的空间性，在划分轨道交通的影响范围基础上建立空间滞后模 型，对轨道交通的影响效应进行分析。最后以站点半径1km 遥感影像为底图，定性分 析轨道交通对房价的影响机制，按照轨道交通规划、建设、运营三个阶段对比分析了房 价变化的时间效应。 主要结论如下： （1）石家庄市房价呈现从市中心向四周放射状递减的规律；在空 间上具有全局趋势，表现为中间高四周低。 （2 ）石家庄市轨道交通2km 内二手房价格 在空间分布上存在正向相关性，并且在局部空间内存在高值聚集、低值聚集现象，具有 明显的空间相关性。 （3 ）地铁站0-1km 范围内的房价会受到轨道交通的影响，其中 0.5-1km 范围内影响最显著，且每靠近地铁站1km ，房价上涨590.131 元。（4 ）轨道交 通在规划期及建设初期对房价没有稳定影响；在全面建设期间会由于交通不便等问题对 住宅价格起到抑制作用；开通运营第一年是对住宅价格影响最大的阶段；从区域位置来 看，轨道交通对二环以外的住宅价格提升作用高于市区内部。 关键词：轨道交通 房价 空间计量模型 特征价格模型 III 目 录 摘 要III Abstract IV 1 绪论 1 1.1 研究背景与意义 1 1.1.1 研究背景 1 1.1.2 研究意义 1 1.2 国内外研究现状2 1.2.1 轨道交通对房价影响的方法综述2 1.2.2 轨道交通对房价的时空效应综述3 1.2.3 轨道交通对房价的正负效应综述 5 1.3 研究内容与方法 5 1.3.1 研究内容 5 1.3.2 研究方法6 1.4 技术路线7 2 理论与方法 8 2.1 特征价格模型 8 2.1.1 原理 8 2.1.2 模型检验9 2.2 空间分析方法9 2.2.1 克里金插值法9 2.2.3 Moran ’s I 指数 9 2.3 空间计量模型 10 2.3.1 空间滞后模型(SLM) 10 2.3.2 空间误差模型 （SEM ） 10 2.4 模型的选择 11 3 研究区概况及数据来源 12 3.1 研究区概况 12 VI 3.1.1 石家庄市轨道交通 12 3.1.2 已开通线路情况 12 3.2 数据来源 13 3.2.1 住宅数据 13 3.2.2 遥感数据 14 3.2.3 兴趣点数据 14 3.3 变量选取 14 3.3.1 区位特征 14 3.3.2 邻里特征 15