我国沿海地区村镇低效工业用地再开发策略-《南方农村》(2017年4期).docx

龙源版权所有 我国沿海地区村镇低效工业用地再开发策略作者：郑沃林 郑荣宝来源：《南方农村》2017年第04期 摘 要：本文以我国沿海地区广州市为例，采用调查问卷和深度访谈方法分析影响村镇低效工业用地再开发意愿的因素，并探讨村镇低效工业用地再开发策略。结果显示：现行政策部分条款的不合理、现行规划对再开发过程的指标规定相对模糊、现行流程对再开发流程的繁琐及再开发的风险是影响村镇低效工业用地再开发意愿因素。研究结论：制定合理的土地出入金及留用地指标政策、优化现行规划、规范村镇低效工业用地的再开发流程、分散村镇低效用地用地再开发风险是实现村镇低效工业用地再开发综合效益提升的关键。 关键词：村镇工业用地；低效利用；再开发；策略 中图分类号：F321.1 文献标志码：A 文章编号：1008-2697（2017）04-0043-04 一、引言 改革开放初期，我国沿海地区形成“村村点火、户户冒烟”的工业发展模式，催生大量工业集聚区，对当时农村工业化的发展产生一定的正向作用。但随着社会经济的发展，大部分的村镇工业集聚区普遍存在用地低效、闲置、布局散乱、产能低下及环境污染等诸多问题，成为现阶段制约我国经济转型发展的障碍之一。据统计，我国341个国家级工业开发区的平均产出强度为1.3亿/公顷，1210个省级工业开发区的平均产出强度为0.5亿/公顷，我国工业用地平均产出强度相对较低；全国工业项目用地的容积率为0.3～0.6；工业用地使用效率低于发达国家和地区平均水平，离工业用地的最佳使用效率还要相当一定距离；同时，截至2014年，我国低效工业用地面积约占5000万km2，占全国城市建设区的11%。可见，提升我国沿海地区工业用地的土地综合效益，推动低效工业用地再开发是我国未来工业化进程亟待解决的现实问题[1-3]。 目前关于低效工业用地的研究已成为土地学科的焦点，这些研究主要体现以下领域：一是应用SBM/DEA等模型，并结合Malmquist指数分解等量化方法对低效工业用地的时空变化及区域差异进行实证研究；二是利用大中城市和开发区的面板数据构建评价指标体系和相关权重测算工业用地综合效度；三是针对工业用地利用过程中的粗放与集约之间的矛盾，探讨合理的低效工业用地退出机制[4-10]。通过分析相关文献可以发现，现有研究的主体多为城市低效工业用地，而对村镇低效工业用地的研究，尤其是村镇低效工业用地再开发的研究相对欠缺。以沿海地区的广州市为例，目前村镇工业用地的效率低下是造成全市工业用地利用水平较低的主要原因。不难发现，大部分的村镇工业用地主要依靠低端原料加工、中转仓储租赁等粗放行业营利；相对城市工业用地，村镇工业用地的企业规模较小，抗风险能力较低，建筑物质量较差，外部不经济性程度较高。因此，对我国沿海地区村镇低效工业用地再开发策略的研究，既推动产业转型升级，提升土地的经济效益；又为大众创业提供低成本、配套良好的新型创业社区空间，提升土地的社会效益；更优化区域的人居环境，降低社会管理隐患，提升土地的生态效益；具有重要的理论价值和现实意义[11-14]。本文以广州市天河区、白云区为例，在问卷调查的基础上，结合深度访谈有针对性地分析影响村镇低效工业用地再开发的关键性因素并根据实际情况拟定村镇低效工业用地再开发策略，为政府部门制定村镇低效建设用地再开发提供政策建议。 二、结果与分析 在进行深度访谈过程中发现：目前村镇工业用地综合利用程度低下，主要表现为：一是破旧、低层次的厂房（厂房的用地面积和建筑面积相对较小，层数集中在1至3层范围内）。二是物业的收益率较低（集中在10-20元m2/月范围内）。三是工业用地综合容积率偏低，平均约0.55。四是相关手续不完善，绝大多数的村镇工业用地并没有完全办理相关合规的手续（反映在用地绩效上是低端行业-低投入-低用地利用效率-低产出，并伴随一系列外部不经济性的现象出现）。 通过问卷调查分析受访者对于村镇建设用地低效利用认知及再开发意愿，发现：大部分受访者（90%）意识到村镇工业用地的低效利用，并表示村镇建设用地低效利用是对土地资源的浪费。但是仅有45.53%的受访者（合计112人）认同亟需对村镇低效工业用地进行再开发。其他（50%以上）受访者对村镇低效工业用地再开发的意愿相对不高。其后，通过对部分受访者（以滚雪球抽样的方式为主）进行深度访谈，探讨影响村镇低效工业用地再开发意愿的关键性因素。 （一）现行政策对再开发意愿的影响 现行政策不允许对村镇低效工业用地进行局部的再开发，也不允许对工业集聚区进行单一的改造，必须要求对行政村进行整体的再开发。但是60%以上的村干部反映按照現行政策的规定，村镇低效工业用地的整体再开发时间相当漫长，手续较为繁琐，一定程度上导致村民之间的利益难以调和，影响村镇低效工业用地再开发的进