地产公司运营手册.pptx

地产运营手册 项目布局深耕长三角面向华东辐射全国北京天津河北山东河南江苏上海安徽湖北? 180多个精品项目? 2000多万方开发面积? 120000家庭?四川浙江重庆江西湖南福建广东36000客户品质生活广西6 运营管理金字塔战略规划是一切经营的前提，一体两翼、蝶变战略、打造不动产生态投资平台战略规划（经营）强化横向协调、纵向支持、打造公司经营项目运营“4-5-3-3”经营总体框架坚持高周转，首期6-6.3个月，续期321，冲刺4567 目录项目运营? 开发阶段? 业务条线公司经营? 4大经营核心? 5大保障体系? 3大信息对称平台? 3大激励机制战略规划? 战略规划8 运营总图（常规项目6个月开盘）P9-10-11房地产项目运营全周期中，“开发阶段”和“业务条线”两条主线从始至终贯穿项目获取概念方案预备会方案批复开工开盘竣备交付投后目标合约投资运营设计成本招采工程营销财务土地评审书签订投前版计划编制投后版计划编制组织项目启动组织预备会考核计划编制项目监控项目后评估会强排方案编制概念设计方案设计施工图设计二次设计&技术支持投前版目标成本编制可研版目标成本编制启动会版目标成本编制施工图版目标成本编制预结版目标成本编制可研版目标成本修正成本结算&结算版目标成本编制成立招标管理组织招采计划制定招采方案制定招采实施&供方管理后评估工程实现&竣二次改造&现场踏勘施工前技术、组织、工期、现场准备基础施工开盘筹备维修整改工验收市场调研营销大纲编制&临展开放品牌发布销售&回款交付管理办证签订前端融资协议前端融资立项前端融资贷后管理&开发贷申请提出规划设计建议&进行风险监测开发贷放款按揭回款实施/税收动态管理风险检查&交付准备清算管理客户维护交付后开盘前风险检查客服项目全周期时间阶段 1个月及以上投前概念方案1个月预备会1.3个月方案批复0.4个月施工准备1.3个月开盘前2个月开盘后交付前17个月2-6个月9 运营总图（456高周转项目）概念方案阶段时间阶段投前阶段一个月预备会阶段0.6个月签订投后目标概念方案项目获取（方案前臵，策划先行）拿地前一个月以上发展工作123土地评审决策签订投前目标合约书投资项目初判头脑风暴项目获取例会合约书编制投后版计划提交运营图初稿预备会货值优化编制投前版计划运营开发核对可研版货值收地由投资部门主导编制强排方案完成概念方案设计概念方案评审公区室内硬装概念方案评审货量区景观方案评审规划方案评审设计初勘详勘示范区建筑方案评审示范区室内硬装方案评审样板房室内硬装方案评审完成示范区建筑施工图示范区景观、建筑概念方案评审示范区样板房室内概念方案评审示范区景观方案评审示范区概念策划成本/招采编制拿地上会版目标成本完成可研版目标成本审批编制启动会版目标成本咨询服务类招标工程施工类招标材料设备类招标示范区/降水/地勘/桩基单位定成立招采管理组织装修、景观单位定标制定项目招采计划制定招采方案标工程现场踏勘工程初步策划监理策划试装示范区动工销售团队组建、培训营销/客服示范区选址临展选址品牌接待点设臵市场调研编制营销大纲客服前期介入项目规划设计建议前端融资立项财务上报前端融资方案10开发贷立项 运营总图（456高周转项目）开盘6时间阶段方案批复开工施工准备阶段1个月开盘前2个月项目经营风险预警计划实施监督方案批复阶段0.4个月345节点汇报项目月度动态货值盘点封顶风险预警投资项目计划周报开盘风险预警考核/冲刺核对线上预备会版货值组织召开预备会版计划上线&更新运营图组织项目启动会价格核查、货值核查运营开发取得土地证取得用地证取得方案批复取得工程证取得施工证取得预售证公区/批量精装室内硬装方案评审完成建筑报批版施工图完成建筑施工版施工图货量区技术支持完成示范区景观施工图完成示范区/样板房室内硬装施工图示范区/样板房室内软装方案评审示范区现场评审示范区后评估示范区验收设计完成施工图版目标成本审批完成启动会版目标成本审批合约规划开始正式打桩施工组织设计总包进场开始挖土工程达到预售条件编制工程管理策划垫层施工施工至±0成本/招采示范区主体施工完成完成硬装软装施工组织媒体行活动工程确认精装标准品牌发布会制作三维影视片正展开放产品说明书开盘评审低碳示范区开放认筹开盘满意度回访营销/客服客服热线推广会风险检查按揭银行合作协议签订按揭办理培训股权质押前端融资放款开发贷融资方案审批前端融资贷管理按揭银行摸底签订开发贷融资合同开发贷放款11财务 运营总图（456高周转项目）时间阶段开盘后17个月竣备交付前2-6个月交付交付后678投资组织项目后评估会运营开发组织开盘复盘会人防、消防、规划验收货量区二次设计办理大产证设计设计后评估完成预结版目标成本审批项目结算成本/招采供方评估过程评估供方后评估工程批量精装验收完成景观工程竣工备案二次改造联合验收交付评估交付