成本部岗位职责.docx

房地产开发成本的组成 房地产开发成本共有八项： ．土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的近似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正获得；也可依据所在城市人民政府宣布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正获得。 ．土地征用及拆迁布置补偿费。 土地征用费。国家建设征用乡村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力布置补助费、水利设备维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。乡村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 拆迁布置补偿费。在城镇地域，国家和地方政府能够依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或 个人造成经济损失，新用地单位应按规定赏赐补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁布置费和拆迁补偿费。 ．前期工程费。前期工程费主要包括： 项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般能够按项目总 投资额的一定百分比估算。往常例划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量联合有关收费标准估算。 “三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆掉费用、场所平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用能够根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 ．建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。 主要包括建筑工程费(建筑、特殊装饰工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装饰工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可 采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及近似工程经验估算法等估算。 ．基础设备费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，平时采用单位指标估算法来计算。 ．公共配套设备费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设备发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。 ．不可预示费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的 复杂程度和前述各项费用估算的正确程度，以上述  1～6  项之和为基 数，按3％一5％计算。 ．开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各样税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城 市，这部分费用在开发建设项目投资组成中占较大比重。应根据当地有关法例标准估箅。 房地产开发费用的组成 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 1．管理费用。可按项目开发成本组成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算。 ．销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三 项： 广告宣传费。约为销售收人的2％一3％； 销售代理费。约为销售收入的1．5％一2％； 其他销售费用。约为销售收入的0．5％一1％。以上各项共计，销售费用约占销售收人的4％一6％。 ．财务费用。它指为筹集资本而发生的各项费用，主要为借钱利息和其他财务费用(如汇兑损失等) 威海惠灵置业有限公司 成本管理制度文件清单 填报部门：成本部 填报人： 填报日期：2010年月日 件名称 文件编号 文件版本 文件状态（在用／ 存在问题 已取消／需增订） 同管理制度 在用 不完善 标管理制度 在用 不完善 、结算管理制度 在用 不完善 场签证、设计更改审核制度 在用 不完善 格供方控制程序 需增订 资采买控制程序 需增订 程招标管理工作规程 需增订 方考察工作规程 需增订 程施工合同签署及执行工作规程 需增订  备注说明 需评审 需评审 需评审 需评审 精装饰物资采买工作规程 需增订 重要设备采买工作规程 需增订 项目成本估算控制工作规程 需增订 施工阶段成本控制工作规程 需增订 项目竣工决算成本控制工作规程 需增订 房子销售面积复核工作规程 需增订 工程成本类资料管理工作规程 需增订 采买管理制度 需增订 在草拟中 成本档案资料管理制度 需增订 在草拟中 注：备注栏可填报：对需要修订的已有制度是否已经修订评审或是正在修订之中， 之中；对需要新增制度，是否已经制定草案、计划时间安排、是否需要公司资源支持等。  或是评审 成本管理制度 一、为了加强公司的成本管理，降低消耗，提高公司的经济效 益，根据《公司财务管理制度》的有关规定制定本办法。 二、成本管理的基本任务是：经过预测、计划、核算和解析， 正确反应经营成本，促使公司各部门加强管理，寻找降低成本，减 少消耗的途