房地产项目开发报建流程知识.pdf

一、开发 报建的基础知识 （一）什么叫做房地产 是房产和地产的统称。 （ -）土地的使用权的概念 1、 行政划拨方式（政府，土地使用权，无偿, 使用者） 2、 地产转让方式（买卖、赠与等） 3、 政府出让方式： 1) 招标： •招标就是指在一定范围内公开货物，工程或者服务采购的 条件和要求，邀请众多投标人参加投标，并按照规定程序 从中选择交易对象的一种市场交易行为。 ■招标的方式：①公开招标；②邀请招标 一、开发 报建的基础知识 ■招标代 ： 招标人有权自行选择招标代 机构，委托其办 招标事宜。 招标代 机构是依法设立从事招标代 业务并提供服务的社 会中介组织。 ■招标出让程序： CI.市土地局制定出让土地招标方案， 报经市政府批准发布招 标公告； b.有意投标人到制定地点购买土地使用规划、投标须知、± 地投票书、土地使用合同书文本及其他有关文件； c.市土地局向有意投标者解答有关出让土地法规及出让有关 问题； 一、开发 报建的基础知识？ d.投标者在规定的投标截止日期前缴纳保证金，并将密封后 的投标书投入标箱； e.市土地局组织有关部门组成评标委员会，主持开标，评标 ,决标工作； f.对有效标书进行评审，市土地局向中标者发出中标证明书 ,未中标者由是土地局退还保证金； g.中标者在规定时间内与市土地局及市政府赋予土地出让职 能的土地管理部门签订土地出让合同，并缴纳定金； h.中标者按合同规定支付全部出让金后，到是土地局办 土 地使用权登记，领取土地使用证。 一、开发 报建的基础知识 li ・ 4一 士 ! I — ― — — — 3 * t k W»> — — j .—一■ i- - ： k » 一 F — 一 " - — T • 2）拍卖： ・ 拍卖是以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让 给最高应价者的买卖方式。 ・ 拍卖方式的特点： ①通过拍卖的形式进行买卖而转移拍卖标的物； ②最高应价者获得标的物； ③拍卖行业具有中介服务性质。 • 拍卖方式的程序： Q.市土地局制定出土地拍卖方案， 报经政府批准后，发布拍 卖土地公告。 b.市土地局向竞争者提供土地使用合同书文本，土地使用规 划及其他有关文件 一、开发 报建的基础知识 c.验证竞买者资格，发放标牌； d.市土地局主持拍卖竞买，简单介绍拍卖地块情况，宣布拍 卖起价； ㊀.竞买者举牌应价； f.竞买获胜者与市土地局签订土地出让合同，交付定金； g.竞买获胜者按土地出让合同规定，在付款时限内向是土地 局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门付清全部土 地出让金； h.竞买获胜者付清全部土地出让金后30日内，到土地局办 土地使用权登记手续，领取国有土地使用证。 一、开发 报建的基础知识 • 3）挂牌 • 挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，按公告的期限将拟出 让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受 竞买人的 报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时 的出价结果确定土地使用者的行为。 • 挂牌出让方式的特点： ①公开公正公平 ②时间长，允许多次报价，有利于投资者 性决策和竞争 ③操作简单，便于开展工作 ④有利于土地有形市场的形成和运作。 • 土地挂牌出让的程序： 一、开发 报建的基础知识 li ・ 4一 士 ! I — ― — — — 3 * t k W»> — — j .—一■ i- - ： k » 一 F — 一 " - — T 。.发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布 挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。 b. 出售挂牌文件：在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场勘 探； c.受理竞买申请：在挂牌公告规定时间内、竞买人持竞买申请书、营业 执照副本，房地产开发资质证明，法定代表人身份证复印件办理竞买 申请，缴纳竞买保证金； d审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质，诚信记录 等进行审查，对 合条件的通知其参加挂牌活动； e.挂牌：在挂