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我国商品房预售资金监管现状及其对策研究 摘要：商品房预售资金的专款专用是降低在建项目风险的有效方法和手段，我国虽然规定了相关主管部门对商品房预售资金进行监管，但是在具体的监管机制和方法上并没有做出明确的规定，在一定程度上影响了商品房预售资金监管工作的作用。本文根据现有研究资料，在研究当中先阐述了我国商品房预售资金监管的现状，包括相关立法情况以及不同地区所实施的具体模式，然后分析了我国商品房预售资金监管中存在的不足，这个主要体现在立法工作需要进一步的完善等。针对我国商品房预售资金监管工作，提出了相应的对策建议，包括完善商品房预售资金立法等。通过研究，希望能够对我国商品房预售资金监管工作提供一些帮助和启示。 关键词：商品房；预售资金；监管；对策 商品房预售是我国房地产市场当中的一种重要制度和模式，此种制度有利于开发商快速滚动资金，进一步降低房地产的投资风险，购房者也能够以略低于市场价格获得商品房所有权。但是，商品房预售也存在着一定的风险，一旦项目烂尾会给购房者带来巨大的经济损失。所以，需要对商品房预售资金进行专项管理，有效规避预售资金不进资金监管账户等问题的出现，确保商品房预售资金的安全性和商品房建设项目的顺利进行。 一、我国商品房预售资金监管现状 最近几年，受经济发展和供需变化等多种因素的影响，我国房地产市场的发展逐步进入了震荡调整期，在这一时期，房地产企业在发展过程中面临的资金风险不断增多，客观上要求我国必须重视和加强商品房预售资金监管。从目前我国商品房预售资金监管情况来看，尽管在商品房预售资金监管上中央制定了相应的法律法规，一些地方政府也出台了有关商品房预售资金管理的规定，但是从整体来看，我国的商品房预售资金监管法律法规仍然不是很完善。从法律层面来讲，有关商品房预售资金监管方面，缺乏明确的法律规定，只是在《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规当中明确了预售资金的主要用途，并在后者当中规定了具体的监管单位为各市县房地产管理部门，以及房地产开发企业违规使用商品房预售款的具体法律责任。除此之外，地方政府也根据自身的房地产市场发展状况，出台了预售资金监管政策和规定，但是这些制度和规定的内容并不统一。从具体的监管模式来看，主要包括政府监管模式、商业银行监管模式和中介机构监管模式，其中主要是以政府监管模式为主，其他两种监管模式为辅。这三种模式各有各的特点，但是都没有具体的法律规定作为支持。 二、我国商品房预售资金监管问题分析 （一）商品房预售资金监管法律规定不完善 从现有的一些法律法规来看，有关商品房预收资金监管的规定过于笼统，主要是以原则性的规定为主，法律层面上的商品房预售资金监管的立法基本上处于缺失状态，没有对具体的监管主体及其范围，以及对应的监管，法律责任等作出详细的规定，这给各地的落实商品房预售资金监管政策上设置了不小的障碍。另外，从地方法规情况来看，不同的地区所出台的商品房预售资金监管办法，是根据本地区房地产市场的经营发展状况制定的，所采取的监管模式和具体的健康方法存在很大的差异，尽管在很多监管政策措施上进行了创新，但是在具体实施上很多都达不到理想的效果，在具体的政策执行上缺乏威慑力和权威性。 （二）划拨范围和提取节点设置等不合理 根据目前的商品房预售法律规定，商品房预售资金的划拨范围为“有关的工程建设”，但是该范围的内涵和外延没有一个权威的界定，也没有司法解释对其作出详细的说明。不同省市在具体的认定标准上的依据不统一所以也做出了不同的规定，有的只是进行了原则性的规定，并没有进行详细的解释和说明，具体界定预售资金的划拨范围，有的确定了预售资金的划拨范围，但是划拨范围的合理性存在一点争议。另外，在预售资金提取节点的设置上，不同地方规定的也存在很大的差异，预售资金属于商品房开发企业的合法收入，监管制度只是对预售资金的使用进行有条件的限制，只有设置合理的提取节点，才能让房地产开发企业有足够的资金用于项目的开发建设。所以在设计的过程中需要根据商品房开发的特点确立与之对应的提取节点，这一方面也有待于进一步的优化。 （三）商品房预售资金挪用违法成本过低 根据目前的《城市商品房预售管理办法》，房地产开发企业违反本管理办法，有关预售资金监管方面的规定，处罚为三倍以下违法所得，但是罚款总额不能超过3万元。从这一规定来看，企业违法挪用商品房预售资金监管法律规定所获得的收益以及由此可能导致的惩罚之间非常不匹配，违法的成本非常低，风险收益的差异非常悬殊，这是很多房地产开发企业在商品房预售当中经常挪用预售资金的重要原因。另外，对银行和监理公司等机构的违法责任没有明确规定，这些单位配合房地产开发企业挪用商品房预售资金的情况屡屡出现。另外，监管主体的监管工作缺乏有效的外部监督和约束，一些地方的商品房预售资金监管单位的工作形式化的问题比较