2012年3-8月许昌市房地产市场情况-0920.doc

全国 2002 年 4 月高等教育自学考试 2012 年 3-8 月许昌市房地产市场情况 2012.9.20 【目录】 第一部分 2012 年年初许昌楼市表现 第二部分许昌 3 月房地产市场情况 第三部分许昌 4 月房地产市场情况 第四部分许昌 5 月房地产市场情况 第五部分许昌 6 月房地产市场情况 第六部分许昌 7 月房地产市场情况 第七部分许昌 8 月房地产市场情况 许昌搜房数据中心内部人员电话了解到的数据： 一、 许昌房地产市场上半年成交均价： 3800 元 其中，东区成交均价： 4500 元中心区： 4700-4800 元西区： 3500-3800 元 二、 目前在售和待售项目 57 个， 50% 以上集中在东区 三、 页脚内容 1 全国 2002 年 4 月高等教育自学考试 4 月份统计许昌市场供应量在 280 万方。 市场成交量，房管局一般不对外公开，暂未获取。 第一部分 2012 年年初许昌楼市表现 一、 2012 年许昌市场可推售体量达 321 万㎡ 2011 年许昌楼市面市未开盘项目体量约 240 万㎡， 2012 年众多新项目上马，体量总计约 81 万 ㎡，两项合计已达到 321 万㎡，加之前期市场库存，体量十分庞大。在当前的市场环境下，已经出现 供大于求的局面，市场供求关系逐渐转变。 二、房价下行趋势初步显现，价格表征稳定，个案出现异动 许昌市场相对于其他城市对宏观调控的反应是滞后的，但是随着降价风潮的逐级扩散，也注定导 致许昌市场不得不做出相应的调整。近期各楼盘优惠力度明显加强，加之团购现象的不断出现，特价 房也随之入市，许昌市场房价下行的趋势开始初步显现。 进入 2012 年以后各项目在优惠力度上均有所加强，除常规优惠以外，都进行了多种促销的额外 优惠政策。但许昌楼市整体价格表征稳定，并无大范围及大幅度降价现象出现。而 3 月中旬建业大幅 跳水，天明城低价违规团购，似乎“撬动”了沉寂的许昌市场。与此同时，目前许昌楼盘送家电、减 房款等活动层出不穷，虽然纸面价格依然稳定，其实已经出现变相降价的现象。 *下图为许昌建业与天明价格跳水情况 三、团购房源大量存在，抢夺客源，冲击市场价格体系 在信贷从紧的背景下，开发商资金压力趋紧，为迅速回款，许昌大多数开发商采取了低价团购的 页脚内容 2 全国 2002 年 4 月高等教育自学考试 策略迅速回笼资金。 据不完全统计， 许昌去年至今市场团购量达到近万套， 多集中在房价较高的东区。 超百万方，团购规模和数量史无前例。团购项目客群多为事业单位员工或公务员，分散了较多的改善 型客群。大规模的团购直接导致市场价格预期下降，同时一旦团购房源进入二手房市场销售，将会严 重扰乱新房的价格体系。 * 下图为许昌主要团购项目信息 四、特价房入市，试水市场 进入 2012 年之后，许昌市场陆续有项目推出特价房源。据不完全统计，目前市场上已知的特价 房项目并不多，优惠力度基本都集中在单套总价优惠 5-6 万元之间。特价房源的推出也直接反映出部 分开发商已经开始有试探市场，探索“以价换量”可行性的心态。 *下图为许昌特价房推出情况 五、恒大入市威胁 3 月 30 日最新成交地块 3 宗，受让方为恒大地产。地块总计约 288 亩，成交总价 2.94 亿元，约 合 102 万/ 亩。 恒大进驻许昌，一方面会提升许昌楼市的整体品质，另一方面也会增加许昌本土开发商的竞争压 力。在当下的许昌市场环境，在东城区这样的地段，要坚持高品质开发，更要保证高流量，尽管要面 对许昌供大于求的现状，但较低的地价成本给其预留了很大的空间。 “开盘必特价，特价必升值” 的恒 大特色，必定在入市之初就推行低价策略，利用大品牌 + 价格优势+ 景观示范 +现场体验的组合优势对 许昌市场尤其是东区楼市形成强势冲击。 六、许昌年初市场情况总结分析 1、市场存量大，开发商面临较大竞争压力 页脚内容 3 全国 2002 年 4 月高等教育自学考试 以许昌人口来计算，目前市场库存已经非常高，大量项目共同争夺稀缺客源，竞争压力空前。 2、团购分流刚需客户，扰乱价格体系 团购由定向客群转为抢夺散户，较低的价格对正常销售项目冲击较大 3、表征稳定，但变相降价已经开始 随着特价房的不断入市，表面平静的许昌楼市，降价实质上已经开始。 4、恒大短期入市将会强势冲击市场 面对恒大这样软硬件全面领先的竞争对手，许昌本土开发商面临的压力会明显加大。 第二部分许昌 3 月房地产市场情况 一、土地市场情况 1、许