南京市建设项目规划方案审查阶段审批工作要求.docVIP

PAGE 34 - 南京市建设工程设计方案审查工作导则 （2017年版） 1 总则 1.0.1 为切实加强与提升我市建筑设计管理水平，促进建筑管理工作标准化、规范化，保证规划实施的可操作性，切实指导全市建筑管理工作，依据《中华人民共和国城乡规划法》《南京市城乡规划条例》《江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）》以及相关法规、规范，制定本导则。 1.0.2 本导则用以指导我市行政区范围内建设项目的建设工程设计方案和建设工程规划许可证（建筑类）核准图的技术审查工作。 1.0.3 建设工程设计方案审查，是规划行政主管部门对建设单位提交的建设项目建设工程设计方案是否符合相关规划、规划条件和相关法律法规而进行的审核工作，建设工程设计方案审定意见是核发《建设工程规划许可证》的重要依据。 审查建设工程设计方案时，应以本导则明确的审查内容为参照，逐条核对，进行技术审查，一般包括总平面方案审查和单体建筑方案审查。 1.0.4 本导则中，涉及法规规章、技术标准的按现行规定执行；本导则未尽之处应执行国家、省市现行的有关法律、法规及其他相关规范、规程和标准。 1.0.5 建设工程设计方案审查的依据主要有： 1.0.5.1 相关规划。经批复的城市总体规划、各类专项规划、控制性详细规划和城市设计等。 1.0.5.2 规划条件。规划行政主管部门出具的建设项目规划条件。 1.0.5.3 相关文件。涉及建设工程设计方案审查的相关文件，主要包括：上一轮建设工程设计方案审查修改意见、相关部门意见、专家评审会意见、市政府涉及审批项目的意见、办文、批示以及各类会议意见等。 1.0.5.4 论证报告。日照计算分析报告、交通影响分析评估报告、环境影响报告书及批复文件、地下文物考古勘测论证报告、房屋安全鉴定报告。 1.0.5.5 公示情况。社会公示结果、相关利害人书面意见。 1.0.5.6 法规、规范。《江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）》《南京市公共设施配套规划标准（NJGBC 01-2015）》《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则（2015年版）》《南京市建设项目建筑面积管理办法》《南京市建设工程设计方案审查相关办法》等以及其他国家、省市相关法规、规范。 2 项目基本情况审查 2.0.1 应依据立项批文、规划条件等文件核对项目名称、建设单位、建设地点、用地性质、用地面积、建设规模等内容。对超出项目批文有效期的，应要求建设单位重新办理项目批文。对于政府投资类项目，若方案设计建筑规模超出立项批文20%，须要求建设单位重新办理项目批文。 2.0.2 应依据相关上位规划、规划条件，核对地块总体要求、特定区位、功能特征。 重点核实周边邻避设施情况以及是否符合规划要求，并做好社会公示工作，提前做好信访预案。 对审批周期较长的项目应加强对历史矛盾和情况的梳理，做好与以往审批意见的衔接。 对于利用城市道路上下方空间及城市绿地下方空间的项目，应核查其功能、性质、地上、地下的用地面积和建筑面积是否符合规划要求。 2.0.3 依据土地权属文件、规划外部条件核对建设用地边界、各类代征用地边界。 规划条件图与土地权属文件不一致时，以土地权属文件为准，充分关注周边现状产权情况 重点核查不可移动文物、独立占地的公益性配套设施、市政设施的用地边界是否符合规划要求。 3 规划指标审查 3.0.1 应核查建设项目建设工程设计方案的地上、地下建筑面积、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等经济技术指标是否满足规划条件和土地出让合同的要求，各项数值须相互匹配。 规划条件中允许建筑总量、建筑密度、绿地率等单项指标统筹计算的，以及对于规划保留建筑指标计算是否纳入地块建筑密度、容积率等计算的，应按规划条件的要求进行核算。 对于分期实施的建设项目，须处理好与原建设工程设计方案的衔接，做好整体指标的核算。 3.0.1.1 容积率 地块容积率一般应符合上限值要求，其中居住用地的容积率不大于2.8，此外对于二类居住用地、工业用地还应审核是否满足下限要求，一般下限值为大于1.0。 建设用地面积的数值一般应以土地权属证明文件的数值为准。除规划条件约定以外建设用地面积不包括代征用地面积。 3.0.1.2 建筑密度 应重点审查底层架空建筑，底层架空的建筑应按结构柱围合部分计入建筑底层占地面积。 应审查建筑阳台、室外设柱的走廊、门廊、门厅、雨篷、楼梯等是否按要求计入建筑底层占地面积。 【南京市建筑设计导则（试行）】 3.0.3建筑底层占地面积一般应按建筑外墙墙体的外围水平面积计算（含一层与地下室共享空间及占用一层面积的坡道等）。底层架空的建筑应按结构柱围合部分计入建筑底层占地面积；建筑室外有立柱的走廊、门廊、门厅、雨篷、楼梯等应计入建筑底层占地面积； 建筑阳台（无论悬空或落地）计入建筑底层占地面积； 3.