【营销】保利熙悦府40年loft公寓营销案.pptxVIP

保利熙悦府40年loft公寓营销案POLY REAL EASTATE 2017保利熙悦府项目组目录 CONTENTS一二三四 五公寓市场解读目标客户分析项目本体分析开盘目标及定价营销计划以及部署2第一部分市场解读 ? 宏观市场 ? 中观市场 ? 微观市场3市场分析-宏观市场限购加码，商办物业迎来政策红利和春天随着中央政府关于房地产市场的调控趋于收紧，各地限购和限价政策持续加码，住宅购买需求得到一定程度上抑制，商办物业迎来政策红利和春天。2016年6月3日，国务院出台《住房租市场的若干意见》，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。2015年3月，国土资源部、住建部下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。允许房地产企业适应市场变化，做出住房套型结构调整或房地产项目转型。2015年11月底国务院办公厅出台了关于《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，首次把公寓定性为生活性服务业，并将在税收、融资等方面给予政策支持。2016年5月4日 国务院常务会议提出,要实行购租并举,发展住房租赁市场,支持利用住房开展租赁业务，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。2月10月11月12月5月6月7月5月?目前，商品住宅房地产政策趋于收紧，限购和限贷政策加码，商办物业迎来政策红利。?商办物业不限购不限贷，总价控制，可以满足一部分投资性需求?考虑到整体住宅市场总价较高，商办物业低总价入门较低，作为一种过渡性居住+投资方式?民用水费：2.81元/m3，商用水费：3.20元/m3?民用电费：0.565元/kwh，商用电费：0.866元/kwh市场分析-中观市场近五年合肥市场供应、成交量价上升、月均去化8万方，整体库存量较大随着办公产品不断转化为公寓产品， 截止2016年12月份，市场库存约为186万方，按16年去化情况来看，月均去化约8万方，去化周期约23个月时间，去化周期较长，市场竞争激烈。合肥商办公寓存量（万/㎡）2011-2016年合肥商办公寓供销走势1000080006000400020000 200.00 180.00 160.00 140.00 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00存量（万㎡） 186.252016年1- 12月份 186.259000184.092015年184.09 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00供应（万㎡）销售（万㎡）销售价格（元/㎡）700050003000126.542014年126.5410002016年1-12月 份 99.67 86.35 40.45 27.29 14.78 14.32 22.04 19.35 99.95 22.33 95.96 36.03 7789 51.352013年 51.35 44.132011年 44.13 44.572012年 44.57?供求表现：商办公寓的成交表现自2015年下半年开始出现较为明显的涨幅，分析主要原因是2015年下半年开始合肥住宅市场的存量持续告急、销售价格的持续飙升导致越来越多的客户把投资选择转移至商办公寓项目。?去化周期：目前公寓市场仍以去库存为主，随着成交量的持续增长，截止2016年12月份，市场库存约为186万平米。按2016年去化情况来看，月均去化约8万方，去化周期约23个月时间；市场分析-中观市场九区供应成交中，区域内供应较小，区域竞争压力小，但整体成交表现一般九区的供销以新站与滨湖为主，其次经开；瑶海区商办公寓较为稀缺，供应较少，未来区域内竞争压力较小。2011-2016年合肥九区商办公寓供销走势瑶海区2011—2016年9区商办公寓供销走势 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0供应量（万㎡）销售量（万㎡） 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0供应（万㎡）2016年至 今 4.72 8.032011年 1.58 0.052012年 3.06 1.622013年 0 2.032014年 9.09 0.882015年 8.92 2.16包河21.1 经开37.28 高新20.05 新站92.06 蜀山28.11 政务17.19瑶海27.4 滨湖90.49庐阳7.89成交（万㎡） 14.51存量（万㎡）27.518.3826.8215.817.1512.7768.747.921.673.11.0611.3218.0317.5?合肥商办公寓的供销主要来自于新站区以及滨湖区，销售数据表现主要是集中在