1_世茂.璀璨公园项目2019年度营销报告10月18日.pptxVIP

20191009;;整体市场——LPR取代基准，市场化定价；潍坊城市政策定调，强调维稳;整体市场——品牌房企相继登陆，刷新居住标准，潍坊进入品牌开发竞争时代;整体市场——市场下行，供应量攀升，量价互博，进入去库存周期;存量高：高新区现有住宅库存量约221万方，预计下半年区域内我司以及中海、中南、碧桂园、恒大、融创、恒信、高创、歌尔绿城等新开及加推供货110万方左右，按照近3月平均流速11万方计算，显性存量去化周期约2年。 品牌聚：继2017年市场热潮一轮品牌抢滩高新之后，2019年高??区又迎来新一轮品牌集聚。 价领跑：从潍坊市内六区9月新房市场均价来看，高新区市场均价为9136元/㎡，领跑9月潍坊市区房价 ;区域市场——市场特征，促销牌开打，渠道增量开抢;;高新版块——改善型代表型项目产品主力140-180㎡，200万以上产品流速相对较低;区域位置;最新开盘情况： 高新区歌尔绿城浞河小镇2019 年5 月16 日启动认筹，认筹60 组，2019 年6 月23 日加推60 套房源，主力面积段为145-173㎡（毛坯）；累计去化30 套，解筹率50%，去化率50%； 近期成交情况： 剩余房源进入平销期，其余楼座进一步认筹加推，7月去化12套，8约去化17套，9月去化15套。 惠后均价： 501#、503#楼12500 元/㎡， 506#楼11000 元/㎡；;区域位置;新推产品：高新区上城浞府2019年7月14日加推136套房源： 小高层8#楼（11层，1-2层为复式）2单元2梯2户共40套，面积154㎡三房； 高层3#楼（24层）1单元2梯4户共96套，面积108㎡三房、133㎡三房、120㎡三房； 成交情况：2019年5月20日启动高层认筹，认筹42组；累计去化27套，解筹率64%，去化率35%；去化房源大多为低楼层低价格的房源，剩余房源进入缓慢平销期，高层价格较低，月均去化23套。 惠后均价：高层7700元/㎡，洋房9700元/㎡（毛坯）； 最新政策：首付一年无息分期，首付8万起;开发商;以上是城发润园叠拼1-2层户型，和本案产品重合度较高，内部消息本项目预计在2019年年底开盘，叠拼3-4层预计均价12000/㎡，高层预计均价8000/㎡。;市场环境启示： 品牌抢滩，竞争激烈，潍坊进入加库存周期 ，高新区进入红海市场，合理把控推盘节奏，抢占市场。 市场下行，刚性需求为主力下的环境，如何抢占一级目标客户群体客户池以及二类客群扩容能力。 竞争细分，在提升世茂品牌价值影响力的同时，与竞品形成差异化竞争，在精准的市场、客户研判下，针对推售产品进行合理的推广和定价，打造市场性价比标杆。;竞争环境下的推盘导向;城市客户地图研究;;在区域性强化特点之下也存在部分跨区置业 客户主流有两大类型：;高新区典型项目;本案展点客户分析（9.28-10.17号）;核心客户定位：追求品牌效应/高品质生活的中改、高改客群;;;品牌属性在项目价值的落地链接点： 价值1：品牌实力→中国第一排，国际化投资集团； 价值2：品牌使命→城市进化先行者； 价值3：品牌地位→中国房企前TOP20，生活方式运营商； 价值4：品牌历程→30年，100余城，300余个项目 价值5: 标杆产品→以产品献礼城市精尖力量； 价值6：强强联合→首进潍坊，政府备书，牵手歌尔，双子共耀； 价值7：品牌服务→国际专业化物业服务管理经验；;项目价值点提炼——区位价值;项目价值点提炼——配套价值;项目价值点提炼——产品价值;项目价值点提炼——价值体系;浞河宽境 世茂匠造 城市级墅区 生态价值 品牌价值 配套价值+产品价值;;首年推盘安排：19年12月16日推出叠拼13栋，共136套，货值3.7亿；11F洋房1栋，44套，货值0.6亿。共计货值4.46亿，目标签约2.6亿。去化率60%。指标2.6亿。;项目年度营销指标和推货盘点;;目标指标铺排;11月9;;项目核心问题;营销策略;城市维度;营销体验;定向维系;年度营销总控表;;第一阶段 项目价值导入期;;10.7; 城市， 因你而璀璨 —— 向与城市共璀璨的你致敬; 11.9品牌发布会;巡展拓客：10.7号巡展启动——谷德商场，泰华商场，银座商场、茂街 拓客内容：①4大巡展点由置业顾问进行接待，为客户讲解项目信息； ②渠道配合展点周边配合派单、拉访等形式往巡展点导客 线下企事业拜访团购（首批计划——歌尔/福田/高新产业园） 举牌+派单，全城轰炸式覆盖。 ;拓客动作;第二阶段 价值兑现期;; 开疆巨制 与鸢都共璀璨 —— 承袭鸢都文化 唤醒城市记忆;藏风纳气 墅纳百福 ;高峰论坛 城市共生长;圈层导入 精准营销