如何评估个人按揭业务中有关开发商的风险.ppt

CYD000217BJ(GB)-mortgage * 财务状况还资金来源 资产/负债 资金来源 股本 银行贷款和其它债务 预售款 债务结构 债务年限是否与投资年限相符？ 盈利和现金流状况 在过去一个经济周期内的盈利情况 运营所得现金流及其可预测性 流动性 流动性指标 未来融资能力 * 0=不可接受, 1=勉强, 2=可以接受, 3=卓越 风险因素 评分* 优势 劣势 供讨论 CYD000217BJ(GB)-mortgage * 管理层 管理层 专业能力和管理策略 过往业绩 决策机制 过去偿债的表现 * 0=不可接受, 1=勉强, 2=可以接受, 3=卓越 风险因素 评分* 优势 劣势 供讨论 CYD000217BJ(GB)-mortgage * * 0=不可接受, 1=勉强, 2=可以接受, 3=卓越 组织结构 股权结构 是否清晰？ 发生困难时股东是否会提供帮助？ 与母公司之间的关系 风险因素 评分* 优势 劣势 供讨论 CYD000217BJ(GB)-mortgage * 突发事件风险 承受紧急事件的能力 自然灾害 诉讼 * 0=不可接受, 1=勉强, 2=可以接受, 3=卓越 风险因素 评分* 优势 劣势 供讨论 CYD000217BJ(GB)-mortgage * 评估参考标准 风险因素 管理层 专业能力和管理策略 不可接受 勉强 可以接受 卓越 举例 资产/负债 资金来源 预售款 30-39%的建设资金依赖于预售款 40%以上的建设资金依赖于预售款 20-29%的建设资金依赖于预售款 20%以下的建设资金依赖于预售款 从未管理过房地产开发项目 对本项目的目标市场一无所知 管理过房地产开发项目，但不是与本项目同一类型 对市场有所了解 管理过与本项目同一类型的项目 对市场有较好的了解 公认为与本项目同一类型项目开发的专家 对市场了如指掌 CYD000217BJ(GB)-mortgage * 评估参考标准 风险因素 不可接受 勉强 可以接受 卓越 宏观经济趋势 繁荣还是萧条？ 该公司在上一个经济周期中业绩如何？ 区域经济趋势 繁荣还是萧条？ CYD000217BJ(GB)-mortgage * 评估参考标准 风险因素 不可接受 勉强 可以接受 卓越 地段市场形势 繁荣还是萧条？ 市场容量 房地产价格趋势 CYD000217BJ(GB)-mortgage * 评估参考标准 风险因素 不可接受 勉强 可以接受 卓越 行业发展趋势 供给 需求 中国进入WTO的影响 CYD000217BJ(GB)-mortgage * 评估参考标准 风险因素 不可接受 勉强 可以接受 卓越 政府态度 鼓励还是抑制 入行障碍 强还是弱 法规趋势 支持还是抑制行业发展 CYD000217BJ(GB)-mortgage * 评估参考标准 风险因素 不可接受 勉强 可以接受 卓越 房地产运营 项目组合的质量 项目的地点 政府评级 竞争地位 竞争优势 竞争优势的持久性 CYD000217BJ(GB)-mortgage * Source: Unit of measure CONFIDENTIAL This report is solely for the use of client personnel. No part of it may be circulated, quoted, or reproduced for distribution outside the client organization without prior written approval from McKinsey Company. This material was used by McKinsey Company during an oral presentation; it is not a complete record of the discussion. Document Date CYD000217BJ(GB)-mortgage CYD000217BJ(GB)-mortgage * CYD000217BJ(GB)-mortgage * CYD000217BJ(GB)-mortgage * CYD000217BJ(GB)-mortgage * CYD000217BJ(GB)-mortgage * CYD000217BJ(GB)-mortgage * CYD000217BJ(GB)-mortgage * CYD000217BJ(GB)