案例研究奥特莱斯商业模式专题.pptx

呈：长沙永祺房地产开发有限公司 奥特莱斯商业模式专项研究 2 未必所有的奥特莱斯都必须在郊区，到奥特莱斯购物的人既具备一定的品位，又追求实惠。所以，选址问题不应绝对化，应看主体消费群的购物习惯而定。 奥特莱斯实际上并非以建筑为主，而是一个主题购物中心，强调购物的品位和实用性向结合，观念才是主体。 目 录 PART1……奥特莱斯的起源和发展……………………… 04 PART2……奥特莱的一般合作模式……………………… 11 PART3……国内奥特莱斯发展现状……………………… 15 PART4……国内奥特莱斯典型案例……………………… 17 PART5……盈利能力与相关运营成本…………………… 23 PART6……国内奥特莱斯发展趋势及建议……………… 28 CONTENTS 4 什么是奥特莱斯：是一种零售商业业态，属于购物中心的一种。 整合各种零售业态的超业态平台，属于购物中心的类型之一。 通常位于郊外和旅游区，商户主要是由以折扣价销售自己品牌的制造商组成。 典型的OUTLETS没有主力店，通常为沿街式商业布局，但也有一些是封闭的MALL形式，以及社区式的组团式布局。 通常，50％或以上的租户是直接制造商，剩下的租户通常是餐饮、娱乐服务商。 Outlets 一、奥特莱斯的起源和发展 5 奥特莱斯的前世今生：起源于美国，近100年历史，现已遍布全球。 1970~1987 第一阶段 第二阶段 第三阶段 1988~1996 1996~今 特征 散点式独立营销 Factory Outlet Store 集聚经营雏形初现 Factory Outlet Center 规模化快速发展全球复制 Outlet Center 以工厂仓库为载体 销售尾单货品 一家工厂一个outlets store 多家品牌集中式Factory store “名牌+低价”模式成为突出特征 距离城市100-150公里，车程1小时 Outlets开发商介入 供货渠道广泛化 功能更为齐全，休闲购物一体化 与购物中心边界模糊 供货渠道单一，由商品制造工厂单一供货 功能单一，以购物为主 小规模经营 受众范围较小 集中于美国发展 商业模式成型，开发商规模化经营 供货渠道广泛，参与者增加：商品工厂、品牌持有者、品牌代理商、品牌批发商、大型供货商 功能复合，休闲+购物+娱乐 规模放大，几万至几十万平米 6 一般特点及经验 超乎想象的低价 奥特莱斯的商品一般在6折以下，甚至低至1—3折，物美价廉。 颇具吸引力的品牌组合 “名牌+实惠”是奥特莱斯的核心理念。品牌纯正，质量上乘，荟萃世界著名或知名品牌。 选址非常重要 基本遵循比较统一的规律：消费力旺盛的大城市和发达地区，郊外省际交通交会处，一般在多条高速公路的交叉点上，最大限度地吸引客流；距离都市中心45～90分钟车程，满足各种交通工具通行；自然风景优美的地段，有利于顾客放松心情；旅游线路的必经之地。 良好的购物环境 购物环境舒适，主题多元化，集游购娱为一体，迎合多种爱好和多 年龄层次的消费者偏好，也有助于延长消费者在店内的停留时间。 管理分工明确 店外全部由开发商管理，店内全部由经营者管理，每个商店全 部自主经营。实行统一物业管理。 7 三大核心竞争优势名牌商品+低廉价格+舒适周到的购物环境，满足对名牌有所追求的多层级客户群 核心竞争优势 名牌云集，货真价实 世界著名或知名品牌 销售下架、过季、断码产品 令人心动的低廉价格 低于百货中心价格10%-60% 与正价产品差异化，扩大销售范围 花较少的钱消费名牌商品 远离名牌堆积的市中心，舒适的购物环境 拉开与足价品牌专卖店的距离 便捷的交通 舒适的购物环境+餐饮娱乐配套 1 2 3 8 消费群体：奥特莱斯消费群体定位于拥有较强品牌观念的财富人群，客户来源呈现多元化态势。 消费群体：美国奥特莱斯消费群定位于拥有较强品牌观念的多元化客户群体。 美国奥特莱斯客户构成 3.周边城市购物者 1.当地居民 客户来源多元化：美国奥特莱斯的客户除了当地的居民，更多的是周边城市的购物者及旅游者。例如马里兰州经营的奥特莱斯,他们当地人占10%, 旅游者占25%,附近的城市购物者占65%。 2.旅游者 折扣店的出现正迎合了这部分群体的需求，受到了良好的市场认可。即使在08年金融危机影响下，仍保持了较好的销售业绩和出租率。 关键特征： 较高的收入及较强的品牌观念，对于时尚和名牌产品具有较高的嗅觉敏感度 经济上但尚不能称为富有，对于商场里的顶级品牌虽有需求经济上却难以承受 9 奥特莱斯汽车驱动型业态对停车场要求较高，普遍高于一般的商业中心，且近几年有扩张的趋势。 奥特莱斯停车场 在美国 在中国 在美国，OUTLETS都有面积巨大的停车场，这与美国的汽车普及率密切相