“新市民”能带动多少住房需求？_2022-03-07_西部证券.docx

PAGE 1 PAGE 1 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 “新市民”能带动多少住房需求？ 证券研究报告 2022 年 03 月 07 日 核心结论 “新市民”是谁？对地产需求有何影响？2022年3月4日，银保监会与央行 分析师 联合发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，重点引导金融机构满 宏观点评报告 |宏观点评报告足新市民安居需求。“新市民”的概念最早由住建部于2014年提出，新市民是2015-2016年我国房地产市场去库存主力。我们认为，满足新市民安居需求，既是房地产市场稳中求进的重要抓手，又是提高国家新型城镇 宏观点评报告 | 宏观点评报告 当前我国房地产市场平稳健康发展的两大条件并没有改变。我国城镇化仍有较大空间，尤其是户籍人口城镇化；我国居民当前的住房需求尤其是“新市民”的住房需求仍然比较旺盛。 我们估计“新市民”能提振三四线商品房销量的幅度大约为2%。 我们对于“新市民”提振地产需求的假设。我们作出以下假设条件： 新市民对于各地房地产新增需求的贡献程度不一样（一线1%，二线10%， 三四线30%），其中因政策间接支持（信贷支持，公积金支持，补贴，税费减免）与棚改货币化支持的影响占比分别为33%，67%。 结合2015-2016年经验，预计该政策或令年内新增的商品房需求达到 3500万平。考虑到价格影响，再结合2015-2016年经验，如果各地快速跟进新市民购房的相关政策，其今年带来的新增商品房需求有望达到3500 万平方米。 “新市民”预计提振三四线商品房销量多增约2%。“新市民”对于三四线城市的房地产需求影响最大，经测算，我们认为今年三四线城市由于新市民带来的新增购房需要大约在2500万平米，对于三四线的商品房拉动在2个百分点。 风险提示：国内宏观经济下行超预期；各地执行支持新市民购房政策力度不及预期 张静静 S0800521080002 zhangjingjing@ 宋 进 朝 S0800521090001 songjinchao@ 联系人 陈宇 陈宇 chenyu@ 相关研究 西部证券2022 西部证券 2022 年 03 月 07 日 宏观点评报告 PAGE 10 PAGE 10 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 索引 索引 内容目录 一、4 号文主要讲了什么？ 3 二、“新市民”对地产需求有何影响？ 4 三、“新市民”能提振三四线商品房销量的幅度大约为 2% 6 四、风险提示 9 图表目录 图 1：我国商品房待售面积及累计同比增速 4 图 2：我国城镇化率仍然较低（ ） 5 图 3：我国常住人口和户籍人口城镇化率 5 图 4：30 大中城市商品房成交月日均面积（万平方米） 6 图 5：100 大中城市成交土地溢价率（ ） 6 图 6：三线市场房价较 2016 年上涨幅度较大（单位：元/平米） 7 图 7：一二线和三线及以下城市商品住宅销售面积（万平方米） 8 表 1： 四川与广西官方披露的新市民购房情况统计 7 表 2： 2016 年商品房销售拆分（单位：万平方米） 8 一、4号文主要讲了什么？ 2022 年 3 月 4 日，银保监会与央行联合发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》（银保监发（2022）4 号，以下简称 4 号文），以引导金融机构加强满足对“新市民”在创业、就业、住房、教育、医疗、养老等重点领域的金融需求。其主要内容包括以下几点： 1、新市民群体包括哪些人？ 据 4 号文，新市民主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住， 未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等。由于新市民在各省市县区分布很不均衡，具体可结合当地实际情况和地方政府政策，明确服务新市民的范围。 新市民最初指的是长期居住在城市并有相对固定工作的农民工，后来这一名词的指代范围逐渐扩大，成为原籍不在当地、因各种原因来到一个城市的各种群体的集合统称。本次明确新市民范围后，官方口径的新市民群体约有 3 亿人。 2、4号文如何引导金融机构满足新市民安居需求？ 供给端：1）银行机构要助力增加保障性住房供给。加大对公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等保障性住房和城镇老旧小区改造工程的支持力度；2）银行保险机构要支持住房租赁市场健康发展。通过参与保障性租赁住房试点等方式，推动增加长租房源供给， 完善住房租赁市场供应体系。 需求端：商业银行要满足新市民合理购房信贷及安居消费信贷需求。合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度，对符合购房政策要求且具备购房能力、收入