上海闸北区市北工业园5#地块前期定位成果报告_179页.pptx

;项目研究思路;项目研究思路STEP1;本项目用地条件;项目四至现状及开发条件分析;项目研究思路STEP1;;项目交通可达性分析—道路交通;项目交通可达性分析－－公共交通;项目周边功能区分布及客源结构分析;项目研究思路STEP1;内部因素;;;;上海生产性服务业发展空间;;;市北工业园产业发展概况;市北工业园产业基础分析——入住企业类型;本项目产业发展方向定位;市北工业园产业发展载体描述;;;;标准型写字楼市场—研究范围界定;;;;;;项目重点研究区域写字楼市场分析;标准型写字楼分布;区域内标准型写字楼入驻率总体呈上升趋势；其中 标准配置写字楼的入驻率高于5A甲级写字楼入驻 率。 目前5A甲级写字楼入驻率达到80%，标准配置写字 楼入驻率达83%。;;;;SOHO Small Office Home Office（小办公室、家庭办公）。 商住两用型，办公空间及居住空间合并为一 面积小、租金总价相对较低 每个单元内配备独立的卫生设施、厨房设备以及冷热水 系统;上海市SOHO/LOFT分布;;SOHO/LOFT市场分析---项目辐射范围;项目辐射范围内SOHO/LOFT租售方式;项目辐射范围内SOHO/LOFT面积分布;;;总部办公 楼形式;;18%;外环内总部经济企业选择办公偏好性;;东方环球企业中心——供求分析;东方环球企业中心——户型分析;东方环球企业中心——客户类型;总部经济办公类型适应性分析;;办公需求调研范围及方法;本项目办公需求总结;物业类型;;;目前上海市主要商圈集中分布在中环以内区域， 随着经济发展和交通建设，商圈呈向外分散布 局的趋势；;上海中外环间商业变化趋势;中外环间商业规模分析;;;商业市场总结;;闸北区商业层级关系分析—现状;闸北区商业层级关系分析—未来规划;;;本项目辐射商圈范围定义;项目1.5公里辐射圈商业点分布;一级辐射商圈－－市北工业园内商业现状;;二级辐射商圈－－彭浦商业街区业态发展概况;二级辐射商圈－－彭浦商业街区业态分析;;;;;竞争案例分析——祥腾财富广场;祥腾财富广场平面布局;祥腾财富广场商业定位;祥腾财富广场项目总结;周边主要集中性商业项目分析——大润发;大润发项目总结;竞争案例分析——半岛国际;半岛国际内部商业配套;半岛国际项目总结;;需求调研范围及方法;本项目商???需求总结及对本项目启示;;;;酒店市场研究——上海高星级酒店历年供应;酒店市场研究——上海市高星级酒店收益表现;酒店市场研究——北上海高星级酒店市场;酒店市场研究——闸北区高星级酒店板块;;北上海酒店区域研究范围 考虑本项目位于闸北区，并距离宝山、虹 口区较近，选择本项目所在行政区域以及 临近行政区的可比区域确定为本项目研究 范围，具体包括： 1.彭浦板块（尚无高星级酒店） 五角场 2.大宁版块 板块 3. 宝山板块 4. 大柏树板块 5. 五角场板块 其中前三板块为主要研究板块。;;;闸北区各板块酒店市场客房价格;闸北区各板块酒店市场客户特征——各版块各自特征明显，各自板块分别以旅游和商务为导向。 各板块高档酒店客户构成 各板块高档酒店客户来源地;;酒店市场研究——本项目研究板块;北上海高星级酒店未来供应;本项目竞争区域高星级酒店市场小结;;;;酒店市场研究——经营者访谈;;;酒店式公寓市场分析——中外环间市场;;;;项目辐射区域酒店式公寓分布;;;;;;商务区来访人员入住频次;;;项目总体定位及布局建议;;;; 楼层高度;;;标准型写字楼定位——机电系统（电梯）建议;;标准型写字楼定位——空调系统建议;;;;;;;;;;SOHO/LOFT定位——面积分割建议;;本项目商业主题定位;;;商业产品建议—宴会/商务宴请餐饮店;商业产品建议—休闲娱乐;商业产品建议—商务配套;商业整体布局——1F;商业整体布局——2F;商业产品建议;;酒店市场研究——重点项目案例;酒店案例经营情况;酒店案例客户分析;酒店案例产品——客房;酒店案例产品——配套设施;;;酒店定位——酒店类型;注：上述数据来自酒店需求调研;参考量;酒店定位——酒店客房;酒店定位——酒店配套;酒店定位——酒店体量;酒店定位——酒店客房;酒店定位——酒店客房;酒店定位——酒店配套;本项目酒店大堂建议;;