产业地产培训系列产业园市调攻略.pptx

产业地产培训系列一 ——产业园市调攻略 报告内容. 无论是产业地产、办公地产、还是商业、住宅地产，市调的目的无非是想了解市场、竞争者的策 略。 “知己知彼，百战不殆；不知彼而 知己，一胜一负；不知彼，不知己， 每战必殆。 ” —— 《孙子兵法 · 谋攻篇》 知己知彼、百战不殆 引子. 引子. 市调的过程和大的内容无非也主要是如下三块： 引子.——产业园市调与其他项目市调的区别 主要的区别是，产业地产的开发商与住宅、商业等地产开发商关注点不同，相对来说，他们更加关注： ƒ园区定位 解决： 9园区应该承担的功能 9园区定位的格调 ƒ 开发策略 ƒ 产业定位 产业是园区利润的主要 来源和依托。 ƒ 启动策略 解决启动次序体量 如何启动等问题 解决功能模块 功能配比 方案规划等 ƒ资金投入状况 关注因素 引子.——产业园市调与其他项目市调的区别 相对应的产 业园市调更 加关注如下 8方面内容。 产业园市调重点关注 因素 引子.——产业园市调与其他项目市调的区别 市调对象 ‹因此我们市调的主要对象不是住宅，也很少是市区的办公楼，而是往往位于郊区的产业园。 ‹当然，产业园一般体量规模都比较大，往往涉及到多种物业形态，住宅、办公、商业等是涉 及频率较高的物业，有时候也会涉及到酒店或者酒店式公寓等其他物业形态。 ‹这时根据我们项目的服务阶段不同，将有不同侧重的涉及到其他区域的相应物业。 ‹无论是何种项目的市调均需要制定详细的市调计划，特别是在需要几个人或者多个人进行合作 市调的时候，便于市调资料的统一、详实。 ‹市调计划通常需要包含以下内容： 9市调目的 9市调范围 9市调对象 9市调主要内容 9市调时间 9负责区域划分 9市调资料的整理 9市调资料讨论、 反馈 9补充市调 市调准备——制定市调计划 ‹通常情况下，针对市调的对象和市调内容，都会先通过网络、电话等方式，收集相关的基础 信息，比如楼盘地址、占地、建筑面积、容积率、绿化率、建筑密度、建筑风格、物业类型、 开发商、物业管理费等。然后再针对查询不到的信息实地调研，如推盘节奏、立面风格、社区 景观、景观节点、装修成本、装修器具、客户来源等。 做到有的放矢，降低市调压力和辛苦 市调准备——制定市调计划 郑州包装 印刷产业 园 威科姆国际生态软件 园 新材料产业 园 中部软件园 生态创意园 国家动漫产业基地（河南基 地 ） 固态照明产业 园 光伏产业园 国家大学科技园西 区 生物医药产业 园 国家大学科技园东 区 光机电产 业园 河南科技园 郑东新区 保税物流产业 日产汽车工业 园 园 装备制造工业园 海马汽车工业园 电子信息产业 发区 医药物流产业园 科技物流园 经济技术 „在做这项工作之前，我们需要首先确定城市产业的主要集中区域，一般是集中在不同的几个区域。 ——最好能画出一张产业分布 图，这样比较一目了然。 市调执行——筛选园区发展方向 „去实地市调之前，我们首先需要划定市调范围或者区域。 郑州高新区 郑东新区 马寨食品工业 园 郑州信息创 意产业园 大河工业园 „其次再查郑州高新区和郑东新区的产业定位是什么？里面又分那些小的园区？分别的产业定位是什么？ „除非是开发商真的对这块地没有一点看法，一般情况下 ，开发商都会有一些大的产业发展方向，比如说 要做物流园、高科技园、软件园等等。 „而我们要做的就是将这些大的产业方向进一步细化，这样园区在招商的时候才知道应该重点面向哪些产 业进行招商。 一般首先/重点要市调的版块往往是项目所在的区域或者版块，然后再逐步向外延 伸，是其他园区。 市调执行——筛选园区发展方向 根据市调目的，确定需要园区市调的物业形态 一般情况下，需要了解园区提供了哪些物业形态，除了办公以外，还提供了哪些 配套功能。 市调执行——确定市调物业形态 „在做园区市调之前必须要做园区区位分析 要求做出，园区机能图 „其次介绍园区的经济指标： 9占地 9建筑面积 9容积率 9绿化率 9建筑密度 9开盘时间 9去化率 9售价/租金等 市调执行——园区区位 地理位置偏远，周边极度缺少生活及办公氛围，总体环境较差。 大学城站 大业领地 A30 松江新城站 A30 „项目地址：广富林路4855弄近鼎源路 „项目四至：东临东升港 南到文翔路 西至鼎源路 北到广富临路 „交通配套： A5嘉金高速、A8沪杭高速公路、 A30同三国道、轨道9号线 „周边环境：毗邻台积电和上海金