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房产税对房地产市场的影响 摘要:今年以来，房产税一直是业内外热议的焦点，先是4月17日新“国十条”公布，随后的5月31日，国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》明确提出“逐步推进房产税改革”，再度引发业内猜测。9月29日，国家有关部委推出多项房地产政策，展开第二轮楼市调控。其中，十分引人注目的一项就是，“房产税改革试点将加快推进，并逐步扩大到全国”。相比4月楼市新政提出的“加快研究制定引导个人合理住房消赘和调节房产收益的税收政策”，已从“加快研究政策”进入到“加快推进试点”层面了，新形势下的房产税离我们越来越近了。 关键字:房产税;计征方式;从价计征;从租计征 房产税的定义 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为 计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税的征税对象是房产，所谓房产，是指有屋面和囤护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产，但室内游泳池属于房产。房产税征税范围是城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。 房产税的起源 房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。欧洲中世纪时，房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段，且名目繁多，如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”等，这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税，至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。 1949年中华人民共和国建立后，政务院发布《全国税政实施要则》(1950年)将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布IX中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。2008年12月31日，国务院公布了第546号令，自2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国暂行条例和内资企业一样缴纳房产税。 房产税的特点 我国的目前开征的房产税有三个特点:1、属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋;2、征收范围限于城镇的经营性房屋;3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。 现行房产税的税额计算 我国现行房产税的计征方式有两种，一种是从价计征，一种是从租计征。按照房产余值征税的，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳，年税率为1.2‰其计税公式为:应纳税额=应税房产原值x(卜扣除比例)×年税率1.2名:按照房产租金收入计征的，称为从租计征，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税，其计税公式为:应纳税额租金收入×12%或4%。 根据目前房产税的计税方式，如果一套房子的原值为200万元，地方的扣除比例为30%的话，则一年需要缴纳房产税为2000000*(1-30%)1.2%=16800元;如果该房产出租，一年取得租金收入10万元，则一年应缴房产税200000*12%=24000元。 房产税对房地产市场的影响 根据我国房产税征收的相关规定，个人所有非营业用的房产免征房产税，简单分析一下在现行的房地产市场，商品房买卖目前涉及到的税费主要有契税、印花税、买卖交易手续费、登记费、公共维修建设基金和房屋所有权工本费这些。比如说有人(炒房者)购买一套面积为150平米的房子(第七套房)，单价是5000元每平米，那么整个房产购置完毕需要的总费用为:150*5000(房屋买价)+120*5000*1.5%+3050003%(契税)+150*5000*0.05%(房屋买卖合同印花税)+3000(买卖交易手续费)+150O*0.3(登记费)+150*5000*2%(公共维修建设基金)十4(房屋所有权工本费)+10(土地使用权证、房产证印花税)=781934元。 假如户主持有该房产5年，每年产生物业费2400元，共计12000元，没有产生其他持有成本，在5年后，该地房地产价格上升到12000元每平方米，将该房屋出售后由于投资该房屋取得的实际收益为:150*12000(房屋卖价)-781934(购房总费用)-12000(物业费)一(150*1200