商业地产定位模型.docx

（房地产管理）商业地产定位模型 商业地产定位模型 第一部分：商业地产业态 第二部分：定位模型 第一部分：商业地产业态 划分标准：业态 表 1（业态划分） 序 业态 划分类别 号 1 百货 日式百货：实行单品管理，注重成 本、普遍将其纳入流通业领域，如 按其经营理念分为： 日本的伊藤洋华堂、西武百货等 台湾百货：服务先行，普遍将其纳 入服务业领域，如台湾的太平洋百 货 购物中心 购物中心：面积不少于 20000 平米，街区型（shoppingmall） 大型购物中心：面积大于 100000 平米，城市型 特大型购物中心：面积大于 200000 平米，都市型 超市小型超市：面积不大于 500 平米，社区型中型超市：面积大于 10000 平米，城市型 大型超市：面积大于 20000 平米，都市型 4 商业街 单层商业街：采取单层建筑结构的 商业街，多为特色古典型商业街 按其建筑形式分为： 多层商业街：采取多层建筑结构的商业 街，如北京的王府井商业街 5 专业市场 销售地型专业市场 产地型专业市场 集散地型专业市场 6 综合市场 郊区型综合市场（批发型、辐射面广、规模大） 市区型综合市场（社区型） 7 底商 街区型底商（分散） （社区型商业） 社区型底商（集中） 表 2（业态需求） 序 业态 运营设施需求 面积 特性 特点 号 （平方米） 1 百货 ◆ 中央空调 5000-30000 经营品 牌 ◆ 消防系统（中控） 2 购物中心 ◆ 卖场背景音乐系统 20000-200000 经营品 体验式购 （shoppingmall） 以上 质 物 （播音） ◆ 自动扶梯、货梯 3 超市 ◆ POS 系统（收银） 500-20000 价格低、 品类多、 ◆ 卖场监控系统 自选购物 ◆ 应急电源（发电机组） ◆ 卖场照明系统 ◆ 卖场监控系统 ◆ 排污排烟（上下水， 烟道） 4 综合市场 ◆ 市场照明系统 10000 以上 商业综合 体（体量 ◆ 市场监控系统 大、业态 丰富） 5 专业市场 ◆ 市场背景音乐系统 5000 以上 同一品类、 规模化、 （播音） 平价 ◆ 市场消防系统 6 商业街 ◆ 公共照明系统 30000 以上 规模化、 平价 ◆ 街面监控系统 ◆ 形象展示（广告、展 示） 7 底商 ◆ 排污排烟（上下水， 20-300 服务型 独立、为 （社区型商业） 商业 社区居民 烟道） 提供生活 ◆ 消防 需求 ◆ 安全防护 第二部分：定位模型 定位方向 ◆ 策略定位 ◆ 市场定位 ◆ 功能定位 ◆ 业态定位定位思路  常说的商业定位 功能定位+业态定位 1、市场前景 外部因素天时 2、区域、行业前景 1、市场前景 宏观的指项目所在城市的区位优势、GDP、生产总值、产业结构、 商业发展状况（商圈分布、形态、商业相关法规等）、交通状况等。 例如河北廊坊地处北京与天津的之间，被划入“大北京”区域， 1990 年建市，整个产业结构主要市以房地产开发为主，人口结构主要 18-35 的青年人为主，这种城市适合发展教育培训、儿童行业、餐饮娱乐业种，对百货业态有一定需求，且百货形象定位多以时尚为推广核心，如廊坊明珠百货。 拟建模型 1：产业结构主要以房地产开发，人口年龄层次呈年轻化的城市，小体量独立商业物业项目适合做教育培训、儿童行业、餐饮业种，百货业态形象定位为时尚，市场定位为中高档。 2、区域、行业前景 商业项目的定位一般是考虑大环境、对项目作几个参考定位，然 后对参考定位进行市场研究论证，进一步确定其可行性。 例如北京大都市商业街南一楼，地处崇文区瓷器口，两广路交汇 处，虽邻近新世界商圈，但被大都市商业街的主路（双向八车道）给 切断，“一步隔三市”，服装百货类等业态无任何优势（新世界百货影 响），但整个大都市商业街由于其交通优势，逐渐形成大的办公区域， 加之南边缺乏数码、IT 商业，可以考虑数码电子类行业（将办公类产 品的比重增加），一方面弥补北京南边的数码电子商业，辐射可达 10 公里，另一方面与北边中关村遥相呼应（产品互补）。然后对此项目 进行分析论证。 拟建模型 2：对于区域商业发展欠佳的地区，其商业定位可根据区域 空白业种拟订商业定位，进而进行商业分析论证。 1、地理优势 内部因素地利 2、交通条件 2、项目本身硬件情况 1、地理优势 商业地产对地理位置的要求很高，所说的“地气、人气、商气” 地气指的就是地理位置，一个成功的商业地产项目必定是“三花聚顶”。 地理优势的核心是人气，要看人流动线，汇聚点两方面，业内有句俗 话“一步隔三市”指的就是这个。例如：西单商圈中的 109 百货，虽 有好的地理优势，与西单购物中心隔街相往，但由于消费者的消费心 理以及“商圈真空”（指商圈内人气最弱的地方、一般