思源顾问2006年北京市开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告.ppt

《房地产策划大全—名企历年案例 》  团圆网 tuanyuan.tv;开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 ;本项目的产品定位方向 目标客户群定位;目 录;（一）开阳里周边写字楼整体情况;开阳里区域写字楼市场总体情况 ;开阳里区域写字楼调查表;开阳里区域写字楼市场总体情况小结 －区域写字楼数量较少，目前供应量为11万平方米，未来潜在供应量少（除本项目的供应量外，仅在右安门外大街和开阳里三街交汇处的西南角有写字楼用地）； －规模体量较小，纯写字楼体量均未超过2万平方米； －区域写字楼档次低，写字楼配套差； －已供应写字楼均比较陈旧，入住时间较早； －区域写字楼租金较低（平均2.46元/平方米·天）； －写字楼入驻企业多为小型公司，类型较杂（餐饮、俱乐部、地方或公司办事处、旅游社、房管所、投资公司、贸易公司、超市、药店、律师事务所、杂志社）； －写字楼入住率高，普遍达到90%。;小结;目 录;开阳里区域商业情况;开阳里区域商业租金情况;右安门区域商业情况小结 －目前区域商业供给仅有3万平方米左右，根据开阳里和翠林小区整体人口规模（10万人），此区域商业供给仍有不足，有发展空间； －区域商业类型以餐饮、超市、俱乐部、美容、服饰为主； －有大型综合市场，商业氛围一般，但小型商铺经营效益较好； －区域餐饮、服饰、品牌美容院商业效益好； －商业多为租用形式； －底商形式多； －区域商业租金平均达到2.65元/平方米·天。 ;小结;目 录;（二）开阳里项目产品分析;（二）开阳里项目产品分析－地理位置;（二）开阳里项目产品分析;（二）开阳里项目产品分析－交通环境;（二）开阳里项目产品分析;（二）开阳里项目产品分析－周边配套;（二）开阳里项目产品分析;（二）开阳里项目产品分析－建筑产品分析;2区3#写字楼经济技术指标 －用地面积：2295.53平方米 －总建筑面积：9817.4平方米 －地上建筑面积：6761.81平方米，其中商场面积2212.99平方米，办公面积4548.82平方米 －结构：框架剪力墙 －容积率：2.95 －车位：51辆（地上9辆，地下42辆） －层数：地上8层，地下2层，其中一至三层为商业，四至八层为办公，地下两层均为车库 －层高：地下3.4米，商业部分4.5米，办公部分3.3米;2区3#写字楼总平面图;－面宽35.6米，进深21.85米； －无电梯，有两个楼梯； －两个商业出入口； －柱距8米，利于办公和商业面积分割； －一层：面积约423平方米，有独立的商业出入口，出入口面向主干道，方便商业形象的展示，查找便利以及人流的流动。;－二层：面积约704平方米，有卫生间以及厨房； －三层：面积约780平方米，有卫生间，西侧立面、南侧立面以及东侧立面有挑出。;（二）开阳里项目产品分析－建筑产品分析;3区1#写字楼经济技术指标 －用地面积：4664.1平方米 －总建筑面积：17433.7平方米 －地上建筑面积：12860.33平方米，其中商场面积3905.8平方米，办公面积8917.36平方米 －地下建筑面积：4573.37平方米，其中商业面积927.9平方米 －结构：框架剪力墙 －容积率：2.8 －车位：83辆（地上38辆，地下45辆） －层数：地上8层，地下2层，其中地下二层为车库，地下一层、首层至三层为商业，四至八层为办公 －层高：地下一层4.2米，地下二层3.4米，首层至三层3.4米，四至七层3.6米，八层3.9米 －绿化率：30%;3区1#写字楼总平面图;－面宽72.7米，进深21.7米； －无客用电梯，有一部货用电梯； －有三个楼梯，分布在东西两侧； －一个商业主入口，一个商业副出入口； －柱距8米； －地下一层商业面积927平方米； 一层：有独立的商业出入口，主出入口朝西，面向主干道;－面宽74.8米，进深23.2米； －办公出入口独立设计，北部一层有独立的办公楼大堂，南部也有独立的办公楼出入口； －三部电梯，分布在楼的南北两侧； －两个楼梯； －单层建筑面积约1783平方米； －柱距8米； －单层使用率较高，约80%；;８区２#楼底商经济技术指标 －总建筑面积：937.79平方米 －地上一层建筑面积：254.31平方米，地下一层建筑面积：683.48平方米 户型分析 周边商铺较多，商业环境较好； 整体面积较大，地下面积也较大； 面积不好分割利用。;８区７#楼底商经济技术指标 －总建筑面积：1249.97平方米 －地上一层建筑面积：684.06平方米，地下一层建筑面积565.91平方米 户型分析 整体面积较大，地下面积也较大； 面积不好分割利用； 地理位置差，临主干路，不便于停车，人流少，商业气氛差。 ;（二）开阳里项目产品分析;本项目办公部分现