2021中国办公楼市场白皮书：应势开新，重塑格局.docx

中国 | 2021年9月 研究报告 应势开新，重塑格局 2021中国办公楼市场白皮书 目录 前言 02 01 摘要 04 01 中国办公楼发展历程 —— 从酒店套房到办公楼宇 05 中国办公楼市场历史轨迹 06 02 中国办公楼市场发展图谱 08 02 中国办公楼数据深度解析 —— 从少而精到多而广 10 城市办公租赁成本指数 11 城市经济与办公楼需求的关系 15 03 城市宏观供应盈缺分析 17 03 企业租赁需求的变迁 04—— 从分散管理到全国统筹 20 04 城市办公楼市场信息黄页 25 结语 41 应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书 | 3 摘要 中国各级城市的办公楼市场发展差异巨大，头部城市已跻身全球领先行列，而“长尾”区间则处于早期发展阶段。整体可划分为起步期、建设期、发展期、成熟期。1 中国各级城市的办公楼市场发展差异巨大，头部城市已跻身全球领先行列，而“长尾”区间则处于早期发展阶段。整体可划分为起步期、建设期、发展期、成熟期。 1 研究发现，中国内地GDP排名前30城市第三产业增加值每增长一亿元人民币，将推动优质办公楼市场需求增加547平方米。 4 中国经济总量前50城市已建成楼宇体量，距潜在需求上限仍有超过6,000 万平方米的差距。其中，4座一线城 中国经济总量前50城市已建成楼宇体量，距潜在需求上限仍有超过6,000 万平方米的差距。其中，4座一线城市的总供应缺口高达3,000万平方米以上。 6 北京和上海甲乙级办公楼的宏观理论需求潜力的上限值在4,000万平方米左右，广州和深圳则在2,000万平方米上下；非一线城市中，有9座城市的潜在需求总量超过500万平方米。 5 中国办公楼发展历程 —— 从酒店套房到办公楼宇 应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书 | 5 中国办公楼市场历史轨迹 相较于世界上各主要经济体超过百年的办公楼发展史，中国办公楼市场的故事只有短短30多年。从东部沿海辐射内陆腹地，从核心城市蔓延周边区域，中国办公楼市场的现代化进程与中国的经济发展保持着相同的轨迹。 改革开放后，外资企业在进入中国市场的同时，也带来了现代化的办公理念。但在当时的中国内地，尚属稀缺产品的办公楼无法满足外资公司的经营需求，由此促使最早一批现代化办公楼开始出现在深圳、上海、北京等外资企业分布较为集中的东部沿海城市。随着楼宇经济对城市蓬勃发展的推动作用愈发显现，现代化办公楼宇和商圈的概念也开始从沿海地区扩展至内陆城市。由于第三产业发展和劳动人口的聚集，以各省会城市为代表的区域中心城市纷纷步入办公楼市场高速发展的时期， 办公楼所承载的经济活动成为城市向前迈进的动力引擎。当前，现代化办公楼项目也已经开始从一二线城市进一步向三四线城市下沉，一方面扩展了中国整体办公楼市场的边界，另一方面也有利于中国经济的区域均衡发展。 第三阶段：现代标准化办公楼随着经济的不断发展，现代化办公楼的概念开始在市场上逐步形成并走向商业化，由开发商整体开发经营、分层分区出租或出售给租户或业主的行为开始出现。1985年， 第三阶段： 现代标准化办公楼 随着经济的不断发展，现代化办公楼的概念开始在市场上逐步形成并走向商业化，由开发商整体开发经营、分层分区出租或出售给租户或业主的行为开始出现。1985年， 高达101米、位于北京建国门外大街的中信国际大厦交付使用，是北京首座对外出租的现代化办公楼，由于外立面呈咖啡色，这座当时北京最高的建筑也被昵称为“巧克力大厦”。同年， 上海第一座沪港合资的外销现代化办公楼——毗邻外滩的联谊大厦竣工。作为上海最早大面积使用玻璃幕墙的高层建筑，联谊大厦吸引了花旗银行、三洋电机、法国达飞轮船等众多世界知名企业入驻。 大多数现代化办公楼在建筑结构上采用核心筒与柱网结构，少数采用钢结构；形态上以高层建筑为主，整层大开间的布局形式可以根据租户需要进行划分；在设施设备层面，消防、楼宇控制、办公和通讯传输等智能系统成为“标配”，电信、网络、多媒体等功能一应俱全。随着楼宇品质提升，充分满足客户需求的专业化物业管理服务逐步得到市场认可，中国办公楼市场的发展步入成熟阶段。 在此之后，中国办公楼市场向前发展的步伐并未停止，科技进步和理念革新促使办公楼宇融入了更为完善的商务、休闲和娱乐配套设施和服务，业主方和企业租户也开始认识到办公空间对企业文化、员工福祉和办公效率的提升作用，并进一步关注绿色环保和人居健康等议题，为当今社会所熟知的现代化办公楼市场由此逐步发展成熟。 从历史和建筑形态演进的角度来看，伴随着中国经济体制的转变，中国办公楼市场主要经历了三个不同的阶段： 第一阶段： 第一阶段： 计划经济体制下的行政办公楼 上世纪50至80年代，中国并没有现代化的办公楼宇，更尚未出现办公楼市场的概念。办公产品