2019扬州市仪征龙山项目可行性报告2稿.ppt

公共环境缺乏对别墅私密性营造 香堤雅墅 除却均设立景观轴之外，社区内部设立大型水景主题，广场，注重对密植塑造，但私密性营造不足 景观的打造稍有欠缺，社区整体表现较好，但内部私密性营造不足 跳脱个案：私密性营造不足 豪第舫 西郊庄园 整体户型设计表现常规，功能性设计略有欠缺。 西郊庄园：357㎡，半地下室面积78-85㎡，赠送前后庭院及景观露台，户型附加值较高 豪第舫：318㎡，赠送大面积庭院，增加户型附加值，非套房设计，舒适度需提高 跳脱个案：功能性设计仍需提高 整体市场立面风格表现纯粹，项目单纯以立面作为主要机会点竞争无法实现市场的跳脱； 社区公共景观对居住私密性的营造力度不足； 就此来看，高端个案缺乏对居住私密性及户型功能的诉求，项目通过居住品质及智能化的提升具备市场运作的机会。 产品的理解 PART 4 南京周边竞争市场 * 2019年1-6月南京市别墅成交均价 新政之后，“铁板一块”的别墅市场出现了松动迹象。相比3月高峰期，至6月，别墅成交均价下滑1301元/平方米;市场出现分化，远郊别墅价格率先松动，高端别墅价格则继续上扬 白鹭岛度假村 碧桂园 如山湖城 百美山庄 森湖溪谷 世外边城、新湖仙林翠谷 汤山公馆、明阳山庄 绿城玫瑰园、珍珠泉九号 东部假日 松鹤居 金陵避暑山庄 钟山国际高尔夫 金牛湖度假别墅、马集镇度假别墅 南京周边旅游度假性质别墅分布图 周边度假旅游项目较多，竞争激烈 本案 南京周边竞争个案表现：茅山湾1号 茅山湾一号 45KM 22KM 与项目类似，依托风景区的景观资源，打造生态度假别墅产品，且在南京都市圈范围之内 南京周边竞争个案表现：茅山湾1号 产品类型 主力面积 推售（套） 售出（套） 价格（元/㎡） 独栋 365 4 1 9000 双拼、联排 288 73 40 8500 茅山风景区 售楼部 高尔夫球场 茅山湾1号位于茅山风景区，茅山主峰和茅山水库之间，总占地317亩，共规划建设独栋及双拼别墅77套。距南京40分钟车程，距南京禄口国际机场30分钟车程。 茅山有“第一洞天，第八福地”的美誉，自然风光清新秀美，满山苍翠欲滴，草木芬芳。是历代养生、养心之地。 项目依托自然山水，传承江南住区文化，分观山、滨河两个街区。观山区稀缺独栋为主，滨河区以珍藏双拼为主。别墅布局错落有致，观山观水，怡然生活，室外桃源。 项目于2019年10月开盘，配套有茅山国家5A级风景区、小区会所、高尔夫球场、商业街、酒店等。 在南京城市宣布限购后，电话咨询明显增多，客源可以辐射整个沪宁线区域，项目定位为投资性别墅。 项目以5A级风景区、生态度假、城市都市圈内为卖点，吸引南京等周边区域投资客源，且限购出台后，项目外来投资客源明显增多，对本案有很高的借鉴意义 法式、意式、西班牙式、英式风格与地中海风格的完美搭配 项目概况：玫瑰园系列是绿城的第三代产品，南京玫瑰园占地460亩，规划总建9万方，位于南京浦口区珍珠泉旅游度假区，该项目拥有10万亩的森林公园和1800亩的高尔夫球场，分二期开发 南京周边竞争个案表现：绿城玫瑰园 一期 二期 会所 展示中心 项目地处南京江北浦口，邻近珍珠泉度假风景区，对项目有一定借鉴意义 开盘时间：一期2019.11.18 二期2009.10.2.，8月底加推10套独栋，面积在600-900之间 主力面积：一期600-650，二期600-900山地独栋 销售价格：一期开盘价格在800-1600万之间，二期景观独栋价格在1400-3500万 销售情况：一期售罄，二期目前还剩余4套 绿城玫瑰园打折优惠信息：??全款优惠10万元 客群分析： 南京全市，客群购买能力强，基本有2套或以上住房，多少为私营业主，投资比重不高，小面积别墅20%左右客户来自鼓楼和河西 南京周边竞争个案表现：绿城玫瑰园 园林景观 一期建筑类型为地中海式的意大利风格和西班牙风格，其中西班牙风格为主，庭院采用抬高标高的方法 ，把高尔夫的景色收纳于社区内，庭院内设游泳池和烧烤台，社区入口处采用空间序列的设计手法，结合景观植物的层次搭配，一期小区景观植物多达170种，景观成本均摊在建筑面积上达在1500元/平方米。，后期追加庭院装修标准10万/户 珍珠泉风景区 昭富高尔夫球场 老山森林公园 项目位于浦口区珍珠泉风景区内，北靠10万余亩老山余脉，西临昭富国际高尔夫球场，南接3000亩珍珠泉湿地公园景区2号入口 依托自然景观资源，打造高档的别墅小区 SHANGHAI QIZHENG REAL ESTATE SALES PLANNING CO.,LTD 上海奇正 | 以正合·以奇胜 * 上海奇正地产机构 | 2019.08 仪征龙山项目可行性研究报告 QIZHENG ESTATE AGENCY 策略报告结构 Contents 项目区域大