万科集团地产成本控制体系的建立与实施.docx

万科集团成本控制体系的建立与实施 万科集团成本控制体系的建立与实施 万科集团成本控制体系的建立与实施 研究房地产企业成本，其实质就是对房地产项目开发成本的分析研究 ?总体而言，一个项 目的开发成本大体可以下六大部分 ：1、土地成本；2、前期费用；3、工程成本；4、营销成 本；5、管理成本；6、财务成本。从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目 初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本 则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况, 如采取有效措 施，则可压缩性（可控性）较强。因此，工程成本、营销成本是我们在项目开发过程中进行 成本控制的重点。尤以工程成本为重。 F面就万科地产（深圳地区）在上述六方面的成本管理工作， 重点在工程成本方面采取 的成本控制措施，以及相关的管理经验与各位同行作如下交流: 房地产项目开发成本控制的总体思路 1、 建立成本控制目标。万科地产在各个项目的开始阶段，即及早建立成本控制目标, 并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门; 2、 公司成立成本控制小组， 组长由公司总经理担任， 定期（每半年）对各个项目的发 展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施; 3、 设计是成本控制的关键。加强对设计部门人员的成本意识普及； 在保证设计质量的 前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响; 4、 严格规范工程分判程度，及早进行招标准备；设计、合约、项目相互配合；规范材 料样板、工料规范，减少合约履行纠纷和风险，降低工程成本; 何万科 万科集团成本控制体系的建立与实施 5、 完善设计变更、现场签证程序、完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签 字权限; 6、 开源节流，严格控制管理费用开支。 二、 房地产项目开发成本控制的具体办法及经验 1、 土地成本管理 土地成本（约占项目总成本的 30-35%左右），主要指土地获得阶段形成的种类费用支出， 包 括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一 旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成， 该成本一般也不会有较大变化。 因此控制 土地成本的关键在于拿地时的成本分析准确。 采取一定的投标报价策略、严格控制交地及付 款风险。 具体而言，万科地产在土地成本控制方面主要采取以下针对性策略： 1） 旧城改造地块：积极与政府协商，争取尽可能的优惠政策； 争取在税收方面获得一 定程度的返还；在地块规划设计允许条件下尽可能争取高容积率，间接降低土地成本。 2） 其它发展商转让（挂牌交易）的地块：在地理位置、区位环境状况、项目公司的财 务状况等方面对其进行仔细认真的调查，减少操作过程中的风险（如是否有债务纠纷） ； 同时积极与转让方进行协商，延长付款期限，降低资金成本。 3） 公开招投标或拍卖地块：加强地块区域房地产市场的研究以及项目可行性研究， 加 强对竞争对手的分析研究，做到正确客观投标。采取一定的投票策略，做好政府有权部 门的公关工作中标后在签约及履约的过程中争取对我司土地开发、 交地以及付款有利的 条件，降低土地成本。 万科集团成本控制体系的建立与实施 万科集团成本控制体系的建立与实施 根据多年来积累的房地产开发经验，万科地产已逐步建立土地储备资料体系，对不同 时段、不同区域、不同来源的土地资料进行分门别类， 并建立竞争对手调研制度保证了投标 过程和结果与我司计划的一致性，最大程度降低了分开招标所带来的土地成本增加风险。 万科地产土地成本管理的主要责任部门为投资发展部。 2、 前期费用管理 前期费用（约占项目总成本的 2-3%左右），主要指设计费、报建费、勘察测绘费以及 可研费用，其中成本控制的重点为设计费 （报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费 标准）。 对于设计费用，主要从以下几方面进行控制： 1 ）无论是规划设计还是一般的装修设计 ，均采取多单位、多轮次招标，以争取最佳的性价比； 2）严格控制设计质量，在项目前期 即尽可能确定有关技术经济指标参数， 防止因设计自身失误原因导致成本增加， 设计费用的 审核、支付亦与之挂钩； 3）在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计 等对工程造价影响大的内容； 4）在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样 对工程造价的影响。 众所周知，设计结果决定了工程造价的 85%甚至以上，因此设计管理（虽然整个设计 费用仅占总成本的 2%）是工程成本管理的重中之重。一方面，合约及项目应积极配合参与 结构选型设计、基础设计等的评估， 参与材料、设备的经济性评价，尽可能为设计提供全面 客观的经济性建议、 另一方面，设计部门自身应以项目定位为原则， 在保证设计质量