永州道县商业步行街定位报告-课程.ppt

印象道县;印象道县;　　 道县简介： 道县总人口66万人，人口密度269人/平方公里。是个多民族大家庭， 除汉族外,有20个少数民族。　 道县位于南岭山脉，湘??桂三省交界之地，素有“北依紫金(山)，西靠都庞 (岭)，东接九嶷(山)，南邻桂，消水襟围城廊’’的显要位置，交通便捷，2?07国道 纵贯南北，1?8?06、1?8?6?2线省道横贯东西，为全市南部六县的交通枢纽。且矿藏 丰富，能源充足，具有较大开采价值的矿物达2?0多种，其中稀有金属锂、铷为省 内独有，锡、钨储量和品位名列全省第二位，铅、锌、铁、锰均储量均为全市8?0 ％以上，同时农副产品资源也相当丰富。 ;人口总规模居于县级中游水平;家庭开支以日常生活为主;道县经济发展概括： 全县辖9个镇、14个乡、3个国有农场，总面积2442平方公里，总 人口约65万人，县城人口12万。 2005年全县实现地区生产总值361645万元，比上年增长11.1%。其中 第一产业增加值138347万元，增长8.3%；第二产业增加值62917万元,增 长17.6%；第三产业增加值160381万元，增长11.4%；按常住人口算，人 均GDP达到6043元；全县三产业结构为38.3：17.4：44.3。 ? 城乡居民收入稳定增长。2005年，全县城镇居民人均可支配收入7132 元，较上年增长9.8%，农村居民人均纯收3194元，较上年增长12.3%。 全县城镇居民人均消费性支出4551元，比上年增长18.9%；人均居住 面积约33.14平方米；城镇居民恩格尔系数为46.2%，处于较高水平。 ;商业布局：一条潇水路,商业大片争相上演 ;区域商业市场分析—道州商业广场;;项目位置：潇水中路与月岩中路交汇处西北角 项目体量：建筑面积4.03万㎡（其中商业3.4万平米） 产品特点：纯商业广场，1-4层（地下1层）；临街独立铺面+产权式商铺，1楼层高5.2米 铺面面积：25-70平米不等； 销售价格：1F：临潇水中路门面1.5万元/㎡；临月岩中路门面1-1.2万元/㎡；内铺：0.6万元/㎡ 2F：4800元/㎡ 3F：2000元/㎡ 租金水平：1F：40-50元/㎡、2F：20-30元/㎡、3F：10元/㎡ 。 销售模式：返租三年（每年7%，每半年返租一次；）、曙光超市：返祖10年/每年7% 业态规划???-1F大型生活超市；1F品牌商场；2F主题商场；3F网吧、电玩中心 推广诉求点：30万城区人口消费能力，道县首席社区商业；专业业态规划。 销售情况：1F：98%；2F：90%；3F：20% 开盘时间：2002年上半年。 项目点评：道县县城集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店及商务六大功能于一体的现代化购物中心，三大旗舰主力店，两大主题休闲广场，数十家品牌专卖店、儿童乐园……实行一站式购物、一条龙消费！商场规划较好，档次较高。 ;区域商业市场分析—名都时代广场;区域商业市场分析—名都时代广场;项目位置：潇水中路与月岩中路交汇处 项目体量：建筑面积2.2万㎡（其中商业1.2万平米，住宅1万平米） 产品特点：商业裙楼，1-4层为商场，5-8层为住宅；临街独立铺面+产权式商铺 铺面面积：临街50㎡左右，内铺30-50㎡不等 销售价格：1F：临潇水中路门面2万元/㎡；临月岩中路门面1万元/㎡；内铺：0.8万元/㎡ 2F：5000-6000元/㎡ 3F：2000元/㎡ 销售模式：返租12年（1-2年7%，3-5年7.5%，6-8年8%，9-12年8.5%）每半年反租一次； 业态组合：1-3层引进步步高超市，1F临街自主经营（服装、鞋、饰品等） 推广诉求点：CBD地王钻铺；做步步高的房东；十万固定消费人群，财富动力源泉 销售情况：1F：95%；2F：70-80%；3F：40-50% 开盘时间：2007年8月份。预计2008年国庆节开业 客户层面：外地客户较多（邵东、祁阳等） 项目点评：地产道县核心地段，因引进知名品牌商家进驻，返租销售，前期销售良好 由于品牌商家迟迟不能进驻，影响后期销售。 ;区域商业市场分析—爱莲商业广场;区域商业市场分析—爱莲商业广场;项目位置：营江路、道州路交汇处 项目体量：建筑面积15万㎡ 产品特点：上住下商（1楼商铺、2-3楼住宅），占天占地形式。与长沙中南汽车世界比较相似