案例分析10年答案.doc

PAGE PAGE 1 案例分析历年参考答案 13年 指错题房地产抵押评估【正确答案】　　1.封面中应为“估价报告出具日期”而不是“估价作业日期”。 （优先） 2.“致估价委托人函”应放在“目录”前。　　3.缺估价对象是否有他项权、是否有共有权情况说明。　　4.“七通一平”中不包含“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。　　5.估价目的应放在估价对象之前。　　6.价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日。（优先）　　7.价值定义表述错误，应为估价对象假定未设立优先受偿权利下的价值扣除法定优先受偿款后的余额。（优先）　　8.估价依据应在估价原则后，或估价原则应在估价依据前。　　9.缺实地查勘日期。　　10.缺估价对象风险提示。（优先）　　11.缺估价对象此类工业房地产状况过去、现在及未来变化趋势分析。　　12.两幢建筑物层高不同，建筑安装工程费不应相同或者说应该有区别。　　13.缺公共配套设施建设费或者不计算公共配套设施建设费的理由。（优先）　　14.管理费用的取费基数错误，应为土地取得成本和建设成本之和。（优先）　　15.销售费用的取费基数错误，应为开发完成后的房地产价值。（优先）　　16.投资利息中销售费用应为开发完成之前发生的，开发完成时发生的销售费用不应计算利息。（优先）　　17.折旧计算的基数应为建筑物重新购建价格，不应为建筑物重新购建价格与土地重新购建价格之和。（优先）　　18.抵押价值评估应遵循谨慎原则，不应采用净收益每年按一定比率递增公式计算收益价格。（优先）　　19.应说明年运营费用构成项目的确定理由或内涵。　　20.年有效毛收入计算时未考虑收租损失。（优先）　　21.年有效毛收入计算未说明是否有其他收入。　　22.抵押价值评估遵循谨慎原则，应说明净收益是保守估计值。　　23.估价对象在结果报告中描述为钢结构，与钢筋混凝土结构矛盾。（优先）　　24.在估价结果确定中应说明三种价值：未设定法定优先受偿款的市场价值、法定优先受偿款和抵押价值。（优先）　　25.优先受偿款≠0，至少有11万电力改造尾款。 改错题注册房地产估价师声明和估价假设和限制条件『正确答案』　　1.应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师，不能笼统以“我们”指代。　　2.应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。『答案解析』一般情况下投资价值、企业经济行为中涉及的房地产估价价值可能适用于持续使用前提，而且一个估价目的只有一个价值类型。参见理论教材97～101页。　　3.据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。　　4.抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。 12年 指错题商业用房及车库房地产司法鉴定估价 【参考答案】　　1.封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师”。（优先）　　2.致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格。（优先）　　3.注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估。（优先）　　4.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。（优先）　　5.未明确说明加层部分面积是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明。（优先）　　6.估价对象中缺土地使用权出让年限或土地使用权起始日期。　　7.估价对象中缺装饰装修部分的描述或说明。　　8.估价对象中缺是否有共有权的说明。　　9.技术报告中估价方法适用性分析中，选用市场法的理由不充分，应该是该区域中在估价时点近期有较多类似房地产的交易实例。　　10.不应选用净收益按一定比率递增的收益法计算公式（或者说选用净收益按一定比率递增的公式与后面采用净收益每年不变有限年限公式矛盾）。（优先）　　11.用市场法求租金时，所在层/总楼层因素应属于区位因素而不是个别因素。（优先）　　12.选取可比实例的租金内涵未说明，如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。（优先）　　13.可比实例2成交日期与估价时点相距较远，未说明交易日期修正系数为100/100的理由。　　14.可比实例3的楼层与估价对象不同，未说明不调整的理由。　　15.可比实例的租金收租损失情况未说明。　　16.在确定租金时未考虑租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入。（优先）　　17.维修费取值依据未说明。　　18.维修费不应按本估价对象的重置成本计算而应按该类房地产的客