设计方案开发设计方案.doc

一、项目整体策划 项目开发产品定位策划 受政府调控影响，高端户型的销售趋势下滑，而中低端经济型住房的市场供应量逐渐放大。由于总价低，正逐渐吸引越来越多的成熟的或年轻的消费群体。 因此，我们认为本项目的主力产品应为经济型公寓，与周边的宋都房产和保利房产开发楼盘，共同形成具有较大规模公寓群。 消费人群定位 按置业目的分 按区域分 第一目标：为投资及改善性购房者 第一目标：下沙城原居住者 第二目标：刚需及改善型购房者 第二目标：外来人口与周边进城者 第三目标：刚需自住购房者 第三目标：市区及其他区块投资者 按职业群分 第一目标：临近商业地块从业人员 第二目标：教职工 第三目标：大学城留杭发展的毕业生 第四目标：企业白领 建筑风格定位 如今年的购买者，大都喜欢欧式的、美式的风格，随着购买群体素质的提高，喜欢的风格也越来越多样化。应该讲，贴近现代人们的生活品味，将会是市场主导的产品线，应具有比较广阔的市场前景。这种风格不过分拘泥于其是欧洲的、美式的，还是中国式的，而是多种建筑元素的综合，为我所用，满足消费群的需求，因此在设计上，集合竖向的装饰线条，塑造出几何线条明朗和色调明快的建筑外立面，大胆地运用色彩的拼接、材质的联姻，表现出多种概念的主题，和缤纷、纯粹、休闲、素雅、简约的风格。实现现代城市人们生活群体对个性和有品质生活的追求。 在空间内打造精致格局，采用全球采购的方式来实现定制化精装修标准。东方和西方，古典和现代的设计元素，被运用到不同的主题设计里，不同的细节中；让居住其间的人们不断享受视觉与触觉的新意。 户型定位 根据地块附近是大学城以及将建设的商业区的位置条件，下沙沿江生态居住区的趋势现金主要是“两室一厅”的为主，不管在选择质量和价格方面，对于下沙的人流的群体（年轻群体）来说，“两室一厅”是最合适的选择。以下图示是近几年来下沙在受物业户型的分布： . 建议户型 价格定位 值得一提的是：项目均价13000元在下沙楼盘中毫无优势。目前，下沙楼盘几乎都在降价促销，尤其是、等单价几乎都在万元以下，唯一较之高价的盘也属于地力较好的下沙最中心的区块盘公寓（均价17000-18000元）。 大家都知道，楼市动荡之时，只要下沙板块的楼盘价格有所妥协波动，总能换来一定的成交量。该盘前头的保利湾天地、世茂等盘屈膝降价才换来热销场面宋都晨光国际、保利江语海为代表。宋都晨光国际在14500/平方米左右；保利江语海公寓面积在80-140平方米，1400/平方米，吸引大批年轻的人群，开盘销售后形势一直较好。再根据消费人群主要是属于中高端消费水平，并且有大多数是外来人员，教师以及留杭的毕业大学生。 下沙板块12月均价11239元/平米↓1.56% 江干20067元/平米↓3.57% 下沙房价 因此，本项目产品的价格主体定位，单价为1380/平方米左右，总价价位建议在120-240万左右为宜。 销售方面 下沙板块已逐步深得杭州人垂青，销售总体较为火爆。如海天城、保利东湾、梦琴湾、伊萨卡国际城等等目前销售状况良好。 保利东湾 德嘉金沙阳光 金隅观澜时代 金茂滨江花园 销售方面总分析：下沙的发展完全是政府主导型，依靠政府强有力的规划将下沙这一张白纸描绘成现在美丽的图画。通过大学城计划与投资优惠措施带动区域的经济、文化、配套、交通等发展，从而为房地产市场的发展与成熟提供了空间与机会。售价一路呈上涨趋势，随着大量的房地产投资（四大房产大鳄等）受关注程度逐渐提高，区域地位也是今非昔比，逐渐得到购房者的认可，其价格走势一直为业内人士看好。 二、项目产品规划 总面积：22161平方米 建设用地面积：22161平方米 规划建筑面积：62050.8平方米 绿地率：不小于30% 容积率：0.504 规划用途：住宅（设配套公建）用地 总户数＝450户 总居住人口 1250人 公寓：450户41400平方米（80—130平方米/户）。 公建：（商服、幼儿园、物管等）10100m2。 停车库：半地下停车库9550平方米。 主要技术经济指标 项目主要技术指标 序号 项目 用地面积(平方米) 建筑面积(平方米) 建筑密度 容积率 备注 1 小区总用地面积 54500 2 地上建筑面积 62050.8 30% 0.504 3 住宅 41400 共计450户 4 地下建筑面积 9550 5 配套 其中:社区服务站 200 200 门卫