昆山二手房交易流程全攻略.doc

昆山二手房交易流程全攻略 昆山二手房交易流程全攻略 二手房交易纷繁复杂，上至金融、税收方面的宏观政策，下至产权、物业等方面的细 节问题，稍一不注意，就会出现差错，基于此，本版就二手房过户流程、贷款流程、 交易税费等一系列问题，为广大购房者一一解答。 一、二手房交易基本流程： 1.查询房源、发布房源： 2.实地看房：卖方出示房屋产权证、土地证、产权人身份证等相关证件。 3.签订《买卖合同》、《二手房买卖契约》： 卖方带房屋产权证、土地证身份证明等； 买方带定金、身份证明等，二手房买卖契约 5 份 4.办理贷款手续： 买方准备贷款资料、卖方准备房产证明 买方资料： 身份证件原件/户口本原件/婚姻证明/收入证明/已婚借款人需提供配偶身份证件原 件、配偶户口本原件/公积金贷款还需提供公积金缴存单原件 卖方资料： 卖方身份证原件/产权证原件/土地证原件 若卖方有未成年人，需承诺公证书 若需提前还贷： 借款合同原件/还款存折或卡/房产抵押合同 产权证及土地证 5.办理交易过户：（产权过户时间为一周） 买卖双方亲自前往房产局办理， 携带相关证件原件 （若委托办理， 需出具公正委托书） 办理交易过户时， 买方需向卖方支付房屋首付款,过户同时买卖双方需缴纳相应税费, 卖方需提供原购房发票. 6.办理土地证过户： 买方可单独办理，需准备新产权证、旧土地证、二手房买卖契约、买方身份证原件。 银行放款到卖方账户。 7.户口迁出、房屋交验，费用结清： 水、 电、 煤气、 物管费、有线电视、 电话等过户、 钥匙交接， 签署 《物业交接确认书》 ， 支付房屋尾款。 二、需要准备的费用（以下费用标准仅限于普通住宅）： 1.南京 2009 年 1 月 1 日至 2009 年 12 月 31 日 暂行 二手房交税表 2、交易服务费： 房改房：100 元 存量房：3 元/平方米 3、产权登记费： 房改房：40 元 存量房：80 元 4、配图费： 20 元 5、共有权证工本费： 10 元/本 三、银行按揭贷款： 如果购房人（以家庭为单位）第一套购房商业贷款可享受现银行利率的 7 折， 商业贷款第一套首付 30%，第二套首付提高 10%。 重要提醒：在贷款前需进行个人资信的审核，如银行有不良记录（借款不按时还 款）可能无法审核通过！ 买卖双方提供的贷款资料： 1.二手房买卖契约原件 1 份； 2.申请人夫妻双方身份证复印件 1 份； 3.申请人夫妻双方户口簿复印件 1 份； 4.结婚证/离婚证复印件/单身证明原件 1 份 ； 5.收入证明原件 1 份 ； 6.土地证复印件 1 份 ； 7.卖方身份证复印件 1 份； 8.卖方原产权证复印件 1 份； 9.买方如是外地户口需提供暂住证. 10.如果公积金贷款需提供公积缴存单. 四、交房的主要内容 ①内部设施 ②清算费用及过户（包括水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等） 2、核查房屋的内部设施 3、清算物业费、水、电、煤气等欠费 4、物业处资料更新及水过户 5、电过户 6、煤气过户 7、有线电视过户 8、电话、宽带过户（需卖方陪同） 9、钥匙交接，签署《物业交接确认书》 五、交易时间表 1、交定金，签定合同，约定首付款时间，并于当日过户。 2、如原产权有贷款，过户前先进行还贷解押的手续，时间 3-30 天不等，每个银 行不一样。 3、产权过户为七天，同时进购房人的贷款申请。（如是全现金购房领证当日即 将剩余付清同时交房） 4、七天后拿产权证送到银行抵押，土地证变更。 5、如是商业贷款约 7-15 天下款，公积金或组合贷款约 1-2 个月下款（下款至房 主名下） 6、房主收到银行贷款同时交付房屋。 （注：现是年底，银行的贷款申请和放款时间都有延迟现象 二手房买卖九种典型纠纷 提前了解免麻烦 纠纷一：逾期支付房款引起的纠纷 下家逾期支付房款时，上家可以要求继续付款之外，还可以要求下家支付相应的 利息或合同中约定的逾期付款违约金，上家还要以根据自己的意愿解除合同，不 再出售房子了。下家要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定下家用银行贷款 支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，下 家仍然要承担逾期付款的违约责任。 纠纷二：逾期交付房屋引起的纠纷 上家在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如下家未按时 付款，否则要对下家承担违约责任。 纠纷三：逾期办理过户手续引起的纠纷 上家或下家都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续， 但下家想毁约时主要采用 不支付房款的方法，所以一般是上家不办过户手续，这时，下家如果对这套房子 志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免上家另将房屋转卖他人，最好将房屋进 行保