第3章 房地产项目的开发程序与政府管理.pdf

第3第3章章 房地产项目的开发程序与政府管理房地产项目的开发程序与政府管理 第第33章章 房地产项目的开发程序与政府管理房地产项目的开发程序与政府管理 房地产项目的开发程序 政府对房地产开发的管理 第3第3章章 房地产项目的开发程序与政府管理房地产项目的开发程序与政府管理 第第33章章 房地产项目的开发程序与政府管理房地产项目的开发程序与政府管理 房地产开发是通过多种资源的组合使用而 为人类提供入住空间，并改变人居环境的一 种活动。 3．3．11房地产项目的开发程序房地产项目的开发程序 33．．11房地产项目的开发程序房地产项目的开发程序 开发商从有投资意向开始至项目建设完毕出售或 出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个 合乎逻辑和开发规律的程序。一般说来，这个程序 包括8个步骤，即投资机会寻找、初步可行性研究、 土地使用权的谈判、详细可行性研究、规划设计与 方案报批、签署合作协议、施工建设与竣工验收、 市场营销与物业管理。 3．3．11房地产项目的开发程序房地产项目的开发程序 33．．11房地产项目的开发程序房地产项目的开发程序 3．3．11．．11投资机会的选择投资机会的选择 33．．11．．11投资机会的选择投资机会的选择 投资机会选择是整个开发过程中最为重要 的一环，主要包括投资机会寻找和筛选两个 步骤。 3．3．11房地产项目的开发程序房地产项目的开发程序 33．．11房地产项目的开发程序房地产项目的开发程序 3．3．11．．22初步可行性研究初步可行性研究 33．．11．．22初步可行性研究初步可行性研究 初步可行性研究是指在规划参数尚未获得 政府批准的前提条件下，由专业职能部门按 照项目所在地区和市场一般条件以及常规性 规划指标和项目的特点，就其投资效果和可 能出现的技术经济问题进行研究，编制初步 可行性研究报告。 3．3．11房地产项目的开发程序房地产项目的开发程序 33．．11房地产项目的开发程序房地产项目的开发程序 3．3．11．．33土地使用权谈判土地使用权谈判 33．．11．．33土地使用权谈判土地使用权谈判 土地使用权谈判是指开发商在其完成了初步可行 性研究后，对于若干认为有潜在开发价值的项目与 土地提供方或合作方就相应的条件和价值等因素进 行谈判，以便取得更利于自身的条件。 通过这一过程将使开发商的某种投资设想落实到 一个具体的地块上。如认为可行，就可以草签购买 土地使用权或有关合作的意向书。 3．3．11房地产项目的开发程序房地产项目的开发程序 33．．11房地产项目的开发程序房地产项目的开发程序 3．3．11．．44详细可行性研究详细可行性研究 33．．11．．44详细可行性研究详细可行性研究 在通过谈判取得了一些较为有利的条件后，可对 该项目进行详细的、正式的可行性研究。 详细可行性研究是对方案优选阶段的验证和继续。 在这一阶段，要采用多种技术经济方法，对优选出 的开发方案进行市场分析、财务分析、敏感性分析、 经济效益分析和社会效益分析，从多个角度说明项 目的建设是否可行。 3．3．11房地产项目的开发程序房地产项目的开发程序 33．．11房地产项目的开发程序房地产项目的开发程序 3．3．11．．55规划设计与方案报批规划设计与方案报批 33．．11．．55规划设计与方案报批规划设计与方案报批 规划设计是开发建设所遵守的依据和准则，是开 发区域内的空间布置计划。规划设计的目的就是做 好土地使用的功能分区工作和各项建设用地的规划 安排。 在这一过程中，开发商根据市场分析中得到的用 户需求特征确定了最终设计方案，并因符合城市规 划的要求而获得政府方面的批准 （即用地、规划许 可，其标志是获得土地使用权证、建设用地规划许 可证和建设工程规划许可证）。 3．3．11房地产项目的开发程序房地产项目的开发程序 33．．11房地产项目的开发程序房地产项目的开发程序 3．3．11．．66签署有关合作协议签署有关合作协议 33．．11．．66签署有关合作协议签署有关合作协议