小区商住物业管理方案说明.doc

... PAGE WORD格式整理 小区商/住物业管理方案 ⊕物业概况 *****位于深圳市福田区，西临香蜜湖度假村，东为福田中心区，规划生活配套完善，地理位置优越，是×××有限公司开发的大型中高层商品房住宅群。占地面积6万平方米，总建筑面积10万平方米，其中：住宅面积：7万平方米、商业面积：1.2万平方米、办公面积：1万平方米。小区由2栋2.6万平方米的16层单身公寓、12栋4.4万平方米的12层住宅组团、1栋2.2万平方米的23层商业、办公和配套服务设施综合楼组成。预计1999年元月入伙。 小区主要配套设施有：地下停车场、老人活动中心、儿童活动中心、会所（具体服务设施正在规划中）。 小区主要机电设备有：19台日本三菱电梯，开利中央空调系统、2台450KW康明斯发电机组、供配电、给排水、消防楼宇监控设施齐全，小区机电设备基本上是进口设备。 ⊕委托管理目的 1、保持和提高物业的完好程度。通过加强对****整体物业的管理养护和对使用人的管理和服务，以防止使用不当，损害物业。 2、创造良好环境，统筹安排****各项设施的管理养护，强化宣传，对业主（住户）进行依法管理约束，共同维护花园环境。 3、维护住宅区业主（住户）的权益。业主置业大都是用来居住、保值、增值、享受良好的服务等，加强对业主、住户的行为管理、服务就是为了维护业主的整体利益，从而有利于每一位业主。 4、加强对西园村实施社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和提高****发展有限公司和本公司的社会声誉。 5、以良好的售后服务建立西园村品牌形象，赋予****以高附加值回馈业主和******，使物业开发、管理处于良好循环。 ⊕委托管理原则 根据《深圳经济特区物业管理条例》及其实施细则以及委托管理合同，本着“以区养区、略有节余”和“精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司“为业主（住户）创造安全、文明、优美、舒适的居住和工作环境”的质量方针，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。 ⊕委托管理方式 1、×××有限公司依据《深圳经济特区住宅物业管理条例》及其实施细则以及双方议定的其它事项，全权委托物业管理公司对×××实行综合一体化管理。公司在管理合同期内对×××负责制订年度管理目标，在经济上实行独立核算自负盈亏，实现小区社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。 2、委托管理有效年限：5年。 ⊕委托管理内容 1、小区房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯、设备机房等）的维修、养护和管理 2、小区房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等）的维修、养护、管理和运行服务。 3、×××规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、棚、停车库、场等）的维修、养护和管理。 4、×××规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理。 5、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生，垃圾的收集、清运。 6、交通、车辆行使和停泊管理。 7、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视保安工作。 8、社区文化娱乐活动。 9、物业及物业管理档案、资料。 ⊕总体目标和分项指标 （一）总体目标 在管理合同期内把×××管理成“安全、文明、优美、舒适”的住宅区。根据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项考核标准，在***住宅区达到硬件指标后，承诺：管理合同生效后，×××住宅区所有建筑物及配套设施完善、全部正式竣工验收交付使用两年内达到深圳市物业管理优秀大厦管理标准，并获得有效证书；三年内达到省级或国家级物业管理优秀大厦的管理标准，并获得有效证书。 （二）分项指标 1、房屋及公共配套设施完好率98%以上，其中发电机发电率和消防水泵供水率达100%； 2、住宅区无重大火灾，刑事和交通事故； 3、住宅区内卫生、消杀、环境绿化国家级达标率100%； 4、房屋零修、急修及时率；99%以上； 5、违章发生率1%以下，处理率：100%； 6、管理人员专业培训合格率：100%； 7、业主（住户）对×××物业管理满意率95%以上，投诉处理率100%； ⊕实现目标的保证措施 （一）管理体制和人员配备 1、管理架构 我公司拟设×××管理处作为公司的外派机构，全面负责×××的日常管理运作，统管整个小区内外事务。公司与管理处每年签订管理目标经营指标责任合同，管理处按综合一体化管理七大服务即：房管、治安、车辆、清洁、绿化、维修、社区文化，设房管部、机电部、护卫队、清洁、绿化队。管理设监控中心，施行24小时值班。纵向关系与内部管理机构分别见图示: