《二手房交易中的风险控制》.doc

二手房交易中的风险控制 首席法务致力于提供高端法律阅读+实用法律干货+便民法务工具。 作者：北京德和衡律师事务所 王卫东 二手房交易中的风险控制 近期，房地产又火了一把，从鼓励购房去库存到深圳、上海等城市再次出现严格的限构；从房价突然起跳，到现在买方持币观望。这一波房价的波动，又造成房屋买卖纠纷大量发生。作为一名多年从事房地产业务的律师，现对二手房交易进行法律分析，供双方参考，以保证交易安全，以免造成巨大损失。一、仔细审查二手房买卖合同。 中介推荐使用的二手房买卖合同，是北京市建委和北京市工商局共同推荐给交易双方使用的标准式合同。但是，不是交易双方简单的把空填完就是一份有保障的二手房买卖合同。该合同只是把二手房买卖过程中常规事项给以规范和提示，具体合同细节要由双方协商完成。每一个二手房的买卖，会因房屋的不同、付款方式的不同、交付的方式不同、违约责任的不同等，会有千差万别的变化。因此，在签订二手房买卖合同时，要特别注意如下事项： 1、合同的主体。签订二手房买卖合同的主体有两方，一是卖方，即房屋产权证上所登记的名字。产权所有人一栏有的登记一人，有的因共有而登记两人或多人。作为二手房出卖人一方就是产权证上所有人一栏所登记的名字，必须登记名字本人亲自签署，有一人则由一人签署，有多人就多人签署。如有委托，则必须出具公证过的委托书并查明受托人身份。主体另一方是买方，即过户后产权证上所有人一栏所要登记的名字，登记谁就由谁亲自签署！在签订二手房买卖合同中往往因为买卖双方因工作、时间调整等问题无法亲自签署，而由配偶代签、父母子女之间代签，这隐藏着巨大的法律风险。再次重申，切记要亲自签署！为了确保卖房人亲自签署，可以到房屋所在地房屋权属登记中心核验。 2、房屋状况。买房人对房屋现状一般会有全面的了解，比如位置、户型、楼层、朝向、装修、配套等。但往往忽视该房屋是否抵押、是不是小产权、是否出租、是不是尚未更名的继承房屋、是不是央产房等。如房屋存在抵押，则在交易过程中必须先偿还原有借款并办理解押手续后，才能过户给买受人。在提前还款环节，往往因出卖人没有提前偿还能力而由买受人先行代为偿还。如买受人同意这一方式，则必须和抵押权人见面沟通，把款项汇入抵押权人能够划帐的出卖人账户。买受人切记不可将款项直接支付给出卖人或汇入出卖人指定的账户。有的出卖人因自身还款压力大，收到买受人的首付款后会偿还高利贷，而不去偿还银行贷款。如该房屋为小产权房，则请买受人绕行，放弃购买！如该房屋出租，则要与承租人沟通，确定是否放弃优先购买权，以及能否及时腾退房屋。如能确定，则请承租人亲自签署文件。如为尚未过户继承房屋，则要审查继承手续，是否有关于继承的公证书、法院判决书或调解书。如没有此类文件，则依然绕行，放弃购买！如房屋为央产房，则要审查是否有原单位同意出售的文件。如有，可继续购买，如没有，则放弃购买。 3、购买价格。二手房买卖中，合同中约定的价格往往是出卖人所得净价，因买卖而产生的税费由买受人承担（虽然法律规定出卖人应交纳个人所得税或营业税，但交易习惯是由买受人负担，如一定要让出卖人交纳，则出卖人再提高房价，其实对买方来说是背着抱着一般沉）。因此，买受人在估计自己的购买能力时要考虑房屋交易税费的多少。这里着重讲一下“阴阳合同”。所谓“阴阳合同”一般是指为了规避高昂的税费签订两份合同，把提交税务部门的合同约定较低的成交价格，另签订一份真实交易价格的合同。如买卖双方因此发生纠纷，法院一般会根据双方真实意思表示的原则认定真实交易价格的合同。但买受人要注意一点，将来再出售该房屋时，根据现在税制（个人所得税为增值部分的20%）有可能交更多的税。 4、付款方式。付款分为两种，一是购房人一次性支付全款购买，二是购房人支付首付，剩余款项向银行等金融机构贷款支付。一次性付款，一般按着定金、首付和尾款方式支付给出卖人。如果房屋未设定抵押，则双方约定把购房款交第三方监管，或共同监管，完成最后的交付后出卖人再把房款取走。这种方式对双方都没有什么风险，是很好的一种方式。但这里要注意，第三方监管不一定是中介监管，在房地产发展初期出现过不少中介把房款卷走的案例。其实建委为了买卖双方交易的安全，是提供资金监管服务的。但因手续较为麻烦，服务态度一般，再被中介劝说，往往就交中介监管了（链家就要求必须由其监管，这是霸王条款）。买卖双方可以到银行设立一个共同账户（有多家银行不提供此项服务，但工商银行可以），只有双方同意才可以把款提走，而且也不收费。这是一个比较好的办法。把购房款交第三方监管或共同开设一个账户，可以避免双方因先交房再过户，还是先过户再付款的争论。在交易中，有双方都坚持自己的这种意见而造成买卖失败的案例。如果房屋设定抵押，则很可能会发生买受人替出卖人垫资还款的情况。如果出现这种情况，则要按照上文