cbre世邦魏理仕：上海东方豪园南地块商业项目市场研究.ppt

嘉定东方豪园南地块商业项目 市场研究及商业定位报告 目录 宏观环境分析——嘉定之于上海 宏观环境分析——嘉定之于上海 宏观环境分析——嘉定之于上海 宏观环境分析——嘉定之于上海 宏观环境分析——嘉定之于上海 宏观环境分析——嘉定之未来规划 宏观环境分析——嘉定之未来规划 宏观环境分析——嘉定之未来规划 宏观环境分析——嘉定之文化 宏观市场分析小结 目录 徐家汇商业区位于上海西南部坐落于地铁一号线徐家汇站上，周围有漕溪北路立交桥、中山南路内环线高架一同构筑了现代立体交通框架，是西南区的重要交通枢纽。 发展历程——1992年以来徐家汇被规划为上海城市副中心之一，1994年借助1号线的建设，徐家汇地区经济进入高速发展，发展了港汇广场、东方商厦、六百、汇金百货、美罗城、太平洋百货等大型商业设施。商业面积从1992年的3万平米到2002年的50万平米，并伴随年营业额从3亿增至60亿，地区营业额数据从1997年至2002年5年间保持2位数增长，创上海地区纪录。 嘉定零售商业市场商圈分布 马陆镇商圈 依靠交通的便捷，项目所处的马陆镇其商业主要分布于沪宜公路、宝安公路两侧，以及育英街上。 从经营业态来看，主要为超市、餐饮、娱乐、服装饰品零售；同时有很多建材、汽配、五金等专业商店分散在马路两侧。在商圈的西侧还有两个超大型的专业批发市场——上海包装城和马陆华洲水产批发市场。 从消费者构成上看，马陆镇商业主要服务于镇上居民、工业园企业的商务消费。 马陆商圈未来主要项目 南翔镇商圈 主城区商圈——重点项目介绍 安亭镇商圈 随着安亭汽车工业的发展，汽车相关产业企业纷纷入驻，随后带来了一批高消费需求的人群，带动了当地商业的发展。 安亭镇目前共有四条商业街，分别是新源路现代商业街、安亭老街、墨玉路金融一条街、汽车俱乐部一条街。 新源路现代商业街全长2600米，临街商业用房达到7.8万平方米。目前，从昌吉路至和静路一段，已开出餐饮店、美容院、各种精品屋40多家。 安亭老街以旅游休闲项目经营为主，建设商业用房1.6万平方米，整条老街有着浓厚的古色古香、江南水乡风韵，集旅游、休闲、购物等功能于一体。 墨玉路是安亭的主干道，因路两侧林立着农业银行、建设银行、工商银行、中国银行等11家金融服务机构，故称金融一条街。周边同时分布较多住宅小区，大量的商务和家庭的消费带动了路两侧的商业发展，多家超市、餐饮、专业卖场在此聚集。 汽车俱乐部一条街规划位于曹安路北侧、墨玉路东侧，全长约1.5公里，东西走向，一期占地199亩，将建有零配件采购中心、汽车用品中心及生活广场等配套设施。 曹安路商圈——重点项目介绍 曹安路商圈——重点项目介绍 商业市场分析小结 目录 研究范围界定 项目地处嘉定区马陆镇，考虑到周边商业和居住分布特征，将研究范围锁定在项目周边一公里范围内，东至沪嘉公路、西至永盛路、南至育兰社区、北至双丁路的区域，如图中蓝灰色阴影区域 道路交通条件分析 周边轨道交通分析 周边住宅情况分析 周边教育卫生机构 地块分析 项目分析小结——SWOT 目录 竞争项目甄选 根据项目体量及周边环境分析，结合嘉定新城现有及未来项目特征，选定图中所标为竞争项目进行分析。包括一个现有项目——寰鑫大酒店，两个在建项目——天林商业广场、弘基休闲广场，三个规划项目——超级市场商业中心、中信泰富地铁项目、丸红株式会社地铁项目。 竞争项目分析 竞争项目分析及策略 竞争项目介绍 竞争项目介绍 目录 消费者研究方案 小组访谈研究方案 小组访谈研究分析 小组访谈研究分析 小组访谈研究分析 小组访谈研究分析 小组访谈研究分析 小组访谈研究分析 小组访谈研究分析小结 消费者调研定量抽样问卷研究方案 消费者调研定量研究分析 消费者调研定量研究分析 消费者调研定量研究分析 消费者调研定量研究分析 消费者调研定量研究分析 消费者调研定量研究分析 消费者调研定量研究分析 消费者调研定量研究分析 消费者调研定量研究分析 消费者调研定量研究分析 消费者调研定量研究分析 消费者调研定量研究总结 消费者调研总结 目录 商家访谈分析 商家访谈分析 商家访谈分析 商家访谈分析 商家访谈分析 目录 苏州工业园区发展 始建于1994年，工业厂房、仓库等工业物业首批启动。 随着大量企业和员工的迁入，住宅的需求急剧上升，到了1997年，住宅物业在园区大量涌现，同时园区也从新加坡引入了“邻里中心”的社区商业发展模式，通过每个邻里中心服务周边一片的住宅区域，极大地满足了园区内居民的生活需求。 经过几年的发展，园区内高收入、上班人群的不断增多，餐饮、娱乐需求也日益增长，随着2004年左岸商业街、2005年金鸡湖广场和湖滨新天地的建成，大型的餐饮、娱乐成为了新一轮商业发展的主角。 2007年，苏州进入了大型购物中心和零售百货发展的阶段，圆融时代广