基于非均衡理论的长春市住宅市场.ppt

问题的提出 非均衡理论及模型 住宅市场相关理论 住宅市场非均衡计量经济模型 宏观调控警戒线设置模型 长春市住宅市场非均衡实证分析 结论和政策建议 现有研究多是基于一线城市的，而且基本上都是把整个房地产市场作为研究对象的，这样做虽然避免了数据可获得性的问题，但研究的深度和广度受到很大限制，因此笔者选取长春市住宅市场作为研究对象。 从下图可以看出，长春市住宅市场非均衡问题比较突出，因此运用非均衡理论对其进行研究具有重要的理论和实践意义。 长春住宅市场供求关系发展图 经济学对均衡的定义是指市场价格达到使供给量与需求量相等的水平时的状态。均衡模型中影响比较大的是马歇尔的局部均衡理论与瓦尔拉斯的一般均衡理论。 经济学中的非均衡一般指非瓦尔拉斯均衡，是相对于瓦尔拉斯均衡而言的，它是指在不存在完善的市场、不存在灵敏的价格体系的条件下所达到的均衡 瓦尔拉斯均衡通过价格摸索而达到均衡，而非瓦尔拉斯均衡则是通过数量摸索而达到的均衡 非均衡所达到的均衡是在市场不完善前提下的均衡。 概念需求（供给）和有效需求（供给） 价格调整和数量调整 价格信号和数量信号 数量配额和配额均衡 自愿交换和市场效率 短边规则 基本模型 CES型指数聚合方程 双曲线聚合方程 最小原则方程示意图 市场聚合后的交易量曲线 住宅市场指的是进行住宅买卖和租赁行为的经济组织 ，具有地区性、分散性、多元性和反复性等特点 住宅需求 是指在各种可能的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的住宅服务的数量，它取决于消费者对住宅的消费欲望与其财政资源共同作用的结果，具有阶段性、个别性、渐变性和复合性等特点 住宅供给是指由市场向住宅投资者和住宅消费者提供其所需的住宅存量和住宅服务流量的过程，包括存量供给和流量供给，具有多样性、滞后性、计划性、时间性等特点 中国住宅市场层次结构 中国住宅市场体系 有效需求 有效供给 交易量 非均衡度 住宅供求两条警戒线示意图 住宅市场最后手段应用示意图 年份 GDP (亿元) RK （万人） RJS （元） XSM （万平） JGM （万平） ZZJ （元/平） TR （亿元） 1996 434.9 274.2 4164 29.04 104.08 1457 8.63 1997 491.2 278.8 4702 28.65 83.80 1498 5.94 1998 569.6 282.7 4751 39.69 86.80 1720 9.07 1999 683.7 286.6 5110 56.94 126.61 1789 16.61 2000 803.2 292.8 5568 96.68 153.36 1735 20.88 2001 928.9 298.0 6339 129.49 251.39 2119 40.84 2002 1060.8 303.9 6963 173.21 273.10 2079 41.17 2004 1415.6 314.7 8900 174.75 213.57 2120 64.88 2005 1508.6 337.2 10065 251.75 239.56 2336 84.14 2007 2089.0 358.1 12811 472.99 472.43 3118 203.82 2008 2561.9 360.8 15003 517.42 414.34 3341 288.74 注：1.因为缺少部分必要数据，2003、2006年被剔除 ； 2.住宅销售价格根据年鉴中的有关数据整理计算得到； 3. 2001年住宅价格为笔者推算数据， 1996-2008年长春市住宅市场相关数据 因变量XSM与自变量GDP、RK、RJS、 ZZJ、TR均成高度正相关，这表明线性模型在解释它们之间的关系时，是比较合适的 但是，同样由表可知，各自变量之间的相关系数均超过0.9，说明自变量间的相关性较高，存在多重共线性的可能，因此在以下分析中，笔者将采用SPSS进行逐步回归以消除其影响。 GDP RK RJS XSM ZZJ TR GDP 1.0000 0.9804 0.9969 0.9825 0.9786 0.9641 RK 0.9804 1.0000 0.9860 0.9765 0.9673 0.9258 RJS 0.9969 0.9860 1.0000 0.9833 0.9745 0.9649 XSM 0.9825 0.9765 0.9833 1.0000 0.9883 0.9750 ZZJ 0.9786 0.9673 0.9745 0.9883 1.0000 0.9669