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　　商业地产招商方案 　　一.正中商业广场项目简介 　　正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。 　　我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。 　　酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。 　　正中商业广场项目要实现五出：出人才 出机制 出品牌 出网络 出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。 　　面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 　　二.业态规划与商业布局 　　招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 　　1.业态组合具有竞争优势。 　　2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 　　三.招商内容 　　正中商业广场项目招商目标的分解与确定 　　招商目标 餐饮娱乐 　　顶层花园 景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。 配备参与式娱乐设施 　　婚礼殿堂及白领演艺中心 　　5层 热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼， 　　快餐性质达到2000平方米： 　　面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方 ，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米 　　4层 美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场(国美、永乐家电作为备选)1000平方米特色餐饮，麦当劳 　　3层 JC Penny 1000平方米特色餐饮 　　VA BENE意大利餐厅 　　2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业 1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉” 或韩国烤肉。 　　一层 7000平方米 　　男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品 　　尖端电子产品：SONY、三星专卖店 成都谭鱼头 　　1000平方米特色餐饮，星巴克 　　负一层 家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米 　　国际名店5500平方米 白领音乐吧及音像店1500平方米，引进KFC及面点王 　　负二层 2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米(图书音像)，利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。 　　中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、著名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼 1.1万平方米停车场 　　负三层 停车场 15000平方米停车场所 　　地下停车总面积26000 停车数量1000辆 　　四.招商团队建设及其约束激励 　　根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，避免政出多门。招商组织架构图 　　国外招商 　　以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。要求配备两名招商人才，一名负责国内外主力店招商，一名负责国际名牌店铺招商，其中一名能够胜任英语口译更佳。 　　委托专业招商：例如负一层和一层大量国际品牌招商。 　　兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大区别，招商人员不需要整天坐在办公室，衡量招商人员的主要业绩在于招商成果，招商人员需要保持连续性，因此需要良好的激励措施。为了降低招商成本，鼓励招商人员积极性。提出如下招商奖励政策，建议招商奖励政策：由于招商人员使用长途较多，建议招商人员通讯费用给予报销。 　　通过考察多个购物中心招商做法，奖励费用从招商活动预算中出。约束措施：对于三个月没有业绩的招商人员给予辞退。对于具有国际名店招商经验的招商专家，可以采取顾问费方式，奖励幅度可以是上述奖励幅度1.5-2倍。 　　我们委托中介公司做主力店招商要付出50-100万元的招商代理费用，因此采用内部激励机制能够成功完成任务，有两个好处：1.降低招商成本。2,提高招商质量。3.培养企业内部人才。 　　五. 招商时间安排 　　销售周期 酒店式公寓销售 收回整个投资 　　六. 招商地点与招商活动 　　深圳：本地品牌招商 　　-----举办国际招商新闻发布会议 　　-----确定设计中标单位