仓储地产_机遇与风险并存.docx

中国储运网Http://45仓储地产:机遇与风险并存■策划/本刊编辑部当住宅地产遭遇土地增值税，商业地产持续低迷，纵观今天的国内房地产市场，如果说有一种房地产形态的价格在历次的房地产升降周期中一直只升不跌，那便是仓储地产，仓储地产呈现走高趋势，并日益成为投资者关注和追捧的新宠。高效的物流体系是中国经济持续增长和现代化的关键因素，随着对中国商品国际和国内需求的持续增长，物流行业需要迅速扩张才能为中国的制造商和零售商提供高效和高性价比的服务。中国的物流市场尚处于起步阶段，对现代物流物业的大量需求和监管障碍及缺乏市场透明度之间的矛盾，给物流地产业带来了巨大的机遇和挑战。所谓“仓储地产”，就是工业地产投资商根据顾客的需求，选择合适的地点，建成相关仓储物流设施后，由一个资产管理队伍进行物业管理，提供物流的相关服务。“和一般的商业地产相比，物流地产特点非常突出，一般而言具有风险低、收益稳定的显著优势”，西南财经大学物流研究所所长李胜教授特别强调提出。物流地产作为一个服务性设施，不同于一般商业地产，由于拥有长期的固定使用客户，具有稳定的收益，所以物流地产在众多投资项目中显得卓尔不群。有专家指出，未来物流仓储设施将集中在长江三角洲、珠江三角洲和环渤海三个地区，仓储设施功能也会由单一储存转向增值服务。2003年，全球排名第一的工业地产商普洛斯（ProLogis）登陆中国，随后AMB、MSREF、REITS等国外工业地产巨头纷纷抢滩。与此同时，国内的地产大鳄和有实力的物流企业也如发现宝藏一样的投入竞争，国内的物流园区建设如火如荼。进军仓储地产是资本扩张的一种出路。与住宅地产相似，仓储地产受国家调控政策的影响较大，在土地资源出让收紧的大背景下，仓储地产将受到什么影响？物流园区将在激烈的竞争中走向何方？本期的四位嘉宾将从政策剖析、国内现状、国际趋势和实际运作四个方面来解读仓储地产这一炙手可热的话题。(本期话题也得到了中国仓储协会的大力支持)话题杨宜新(国土资源部办公厅常务副主任,国土资源部研究室主任)1993年发布的《中国土地分类》中把“仓储用地”定义为工业用地，并明确仓储用地是国家及地方用于中转、贸易、供应等方面物资的堆放地，属于政府用地。2001年，新颁布的《土地管理法》中，仓储用地作为物资储备中转的场所及其附属设施也被归为了工矿仓储用地。但是现在对于“仓储用地的属性到底是不是只属于工业用地”，一些相关部门存在不同的看法，他们认为很多“仓储”自身的性质已经变化了，大部分确实为工业服务的仓储用地，还是按照工业用地的有关政策来办理；而另一些为对外贸易、商业及服务业服务的仓库，则应该归属于商业用地的范畴，这样，此类仓储用地的价格和机制就与工业用地属性的仓储用地不同了。近年来，我国的新取得仓储用地需求量很大，国内外资本竞相进入仓储地产业，很多跨国巨鳄也将他们的目光聚焦在中国，除了我们已经熟悉的普洛斯外，号称世界第一大航空物流企业的美国IMB公司也表示要在中国很多地方购买仓储用地建设高科技的物流园区。同时，建设用地总量增长过快、低成本工业用地过度扩张、违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止等问题也使国家有关部门在土地管理和调控上愈加严格，因此，2006年8月下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（以下简称国发31号文件）针对仓储用地中的一些新动向、新问题，使土地管理的有关规定发生了新变化。要新取得仓储用地，第一步是要有用地指标，因为我国新建设土地是严格按规划控制的，每年农地转为建设用地全国只有200万亩指标，而为了保证国家的重点工程项目，近40%的指标被扣在国土资源部，只有60%的指标分散到各省市，因此新建设用地指标是非常紧张的。同时，用地还要选在城市的规划区内。按照国发31号文件的相关规定，在城市规划范围内，农地转为征地的费用将有所提高。征地补偿安置款要符合“被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的标准，即被征地农民要纳入社保，社会保障费用按有关规定纳入征地补偿安置费用。再有就是农地转征地的程序发生了变化，改变了以前按照面积决定审批权的做法，新的政策是每个省每年只允许报批一次，如果没有赶上，就只能等来年进行报批，一些企业的报批时间势必要拉长了。还有两个更重要的变化。一个是按照国发31号文件的规定，今后所有工业用地的取得都必须经过招标、拍卖或挂牌；以前工业用地的取得只需通过企业和政府的谈判就可以进行行政划拨，或者办理出让手续，但是新政策规定无论任何条件和理由，所有的工业用地取得都要走“招拍挂”的方式。第二个重要的变化是从2007年1月1日起，全国的工业用地实行了全国统一的最低价制度。当前很多地方的工业用地都互相竞争，竞相压价，导致了价格的恶意竞争。针对这一问题，国发31号文件决定由国家统一制定公布工业用地最低价。对全国所有包括工业园区、开发园区