“养老地产”模式探讨及国内外典型案例.doc

养老地产 1．国外养老地产 1 1.1国外养老地产模式分类汇总 1 1.2养老地产案例 2 1.2.1美国 2 1.2.2北欧 4 1.2.3德国 5 1.2.4日本 7 1.2.5新加坡 8 1.3国外养老地产模式借鉴 9 2．国内养老地产市场分析 10 2.1市场潜力 10 2.2市场开发 11 2.3市场政策 12 2.4开发商动向 12 2.4.1万科 13 2.4.2绿地 13 2.4.3首创 13 2.4.4保利 13 2.4.5绿城 14 2.4.6保险资金 14 2.5辽宁省老年人口与养老机构情况 14 2.5.1辽宁省老龄人口现状 14 2.5.2辽宁省养老服务机构简介 18 3．国内养老地产模式探讨 18 3.1养老地产类型 19 3.2养老社区类型 21 3.3养老地产开发原则 21 3.3.1市场定位原则 21 3.3.2销售方式原则 22 3.3.3社区服务原则 22 3.4养老地产盈利模式 22 3.5养老地产运营模式 23 3.6养老地产融资模式 24 4．国内养老地产案例 26 4.1康疗型 26 4.1.1台湾·长庚养生文化村（变相出售+持有经营） 26 4.1.2上海·亲和源（变相出售+持有经营，专业养老服务提供商） 30 4.1.3北京·太申祥和山庄（持有经营） 32 4.1.4北京·燕达国际健康城（持有经营） 33 4.1.5天津·泰达国际养老院（持有运营） 35 4.2居家型（出售） 35 4.2.1绿地·21城孝贤坊 35 4.2.2万科·幸福汇 37 4.2.3保利·西塘越 38 4.3综合型 39 4.3.1北京·太阳城（出售+持有经营） 39 4.3.2北京·东方太阳城（出售+持有经营） 43 4.3.3北京·将府庄园（出售+持有经营） 45 4.3.4杭州·金色年华 46 4.3.5南浔·中国第一老年城 47 4.4农家休闲型（变相出售+持有经营） 48 4.4.1浙江·城仙居 48 4.4.2太仓·艳阳乡村度假公寓 49 4.5异地购房型（出售+持有经营） 49 4.5.1海口·太阳谷（养老、度假） 49 4.5.2三亚·海棠湾（规划建设中，休闲﹢养生﹢健康体验） 51 4.5.3万宁·兴隆爱晚中心（温泉度假、旅游养老） 55 4.5.4琼海·天来泉（温泉、养生） 56 4.5.5海口·恭和苑（专业养老服务提供商） 59 5．项目开发参考指标 60 5.1基础条件 60 5.2项目选址 60 5.3居住产品 61 5.4配套设施 61 6．项目建议 61 7．附件 63 附件1：辽宁省老年地产相关政策 63 附件2：沈阳市老年地产相关政策 63 附件3：大连市老年地产相关政策 64 附件4：锦州市老年地产相关政策 65 1．国外养老地产 1.1国外养老地产模式分类汇总 类型 形式 受众群体 特点 租售方式 开发主体 常见国家 居家生活型 持续照顾社区 身体健康，可以独立生活，但需要应急照料的老年人 必要时提供辅助和护理服务 租赁或出售 开发商 美国、日本 活跃老年社区 年龄有限制，喜欢参加身体锻炼和社会活动的客户 环境优美，成熟服务体系，多种娱乐交流场所，社区活动丰富 出售为主 开发商 美国、日本 独立生活型 老年公寓 喜欢安静，结交新朋友的老年客户 不提供就餐、交通、不组织社会活动 租赁或出售 政府为主 欧洲、新加坡 老年聚集区 和外界保持良好的联系，参加一些社会活动的客户 除租赁房屋外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等服务。 租赁为主 政府为主 欧洲 辅助生活型 辅助生活区 生活不能全部自理，需要专门的辅助和帮助 根据客户自身条件，提供服务包括：就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助等 出租 开发商 美国、日本 家庭照料社区 各种年龄段包括老人、孩子、刚出院的人、长期病号等 提供短工服务，专业的护士照料 出租 开发商 美国、日本 辅助医疗型 轻度护理院 需要24小时照料，患有长期或慢性病，需要治疗和恢复 提供24小时护理照料设施提供常规的医药监督和康复治疗，需要注册护士和有执照的护工 出租 政府 所有国家 重度护理院 老年痴呆初期，需要护理恢复 完全无障碍设计，需要完好的设施和专业人员照料 出租 政府 所有国家 1.2养老地产案例 1.2.1美国 （1）社会背景 30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因。 A．美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。 B．经济发达程度客观上要求老年住宅出现。 C．政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。 D．老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。 （2）养老模式 以居家养老为主，通过社区丰富多彩活动的组织满