潜规则对住房价格上涨的影响.pdfVIP

一 中国高新技术企业 潜规则对住房价格上涨的影响 奄文 7 盔靠 【摘要】 房价上涨原因是各种因素彼此抵消后形成的合力，这些因素是由各种各样规律或规则组成的，其 中有些规则。是一些潜在的没有摆到桌面的规则，抢夺并取代了由一些白纸黑字造就的规则，在左右、控制并 主导着当前中国房地产市场朝扭曲、异常、脱轨、极端化方向走上一条不归路。本文是从房产开发的流程来分 析各个环节存在的促使房价上涨的“潜规则”，目的是让政策制定者在制定规则的时候要考虑存在的“潜规 则”．因为这些“潜规则”会使政策的效果大打折扣。 【关键词】“潜规则” 住房价格 开发商 地方政府 银行 承建商 尽管中国人民银行、建设部等政府部门采取了很多措施来抑制 地”．因为这时候土地价格最低廉。要获得这些消息、“搞掂”这些职 房价、抑制房价高的增长率，却收效甚微。左右当前中国房地产市场 能部门．就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包 真实运转的力量．是各种因素彼此作用后形成的合力。这些因素是 括评估、规划、拍卖、土地、政府等部门“分享”。 利润从哪儿来?抬 由各种各样规律或规则组成的．其中有些规则，是一些潜在的没有 高房价从购房者那儿来?《证券市场周刊》一则是“地产寻租链条调 摆到桌面的规则 ．抢夺并取代了由一些白纸黑字造就的规则，在左 查”(2007年7月29日)通过对北京房地产现状进行详细的调查后， 右、控制并主导着当前中国房地产市场朝扭曲、异常、脱轨、极端化 文中给出的结论是：“从土地取得到规划的几个重要环节，都存在钱 方向走上一条不归路。这些潜在的没有摆到桌面的规则，我们把它 权交易的灰色地带。大量已经公开曝光的案件和生动的例子中，都 称为“潜规则”。 可以发现地产业暴利产生的方式和土壤。”这个结论换成通俗的话 那么在这轮住房价格狂热上涨的背后，“潜规则”是如何发挥 语表达就是：潜规则造就了房地产行业的暴利。一位房地产开发商 作用的?作者通过调研收集了各方面的资料和信息，并加工分析，将 说．开发商要想做一个楼盘，各主管部门的“菩萨”都要拜，一路拜下 从开发商取得土地到销售完的一套房地产开发流程中来分析“潜规 来的费用占到楼盘总成本的3％～5％，甚至更高。 则”对住房价格上涨的影响。 3、开发商取得土地后的“潜规则” 一 、 取得土地的“潜规则” 开发商取得土地后．干什么?建房子?没有!是囤地。囤地通俗 中国房地产市场的高度垄断，已是一个公开的秘密。土地所有 的解释就是买了地。不去建房子卖，或者不用作公司建筑用地，空置 权是垄断的，土地经营权也是垄断的。房地产经营形式也是垄断的： 着，等着升值的那种。央视《经济半小时》有一期节目的标题是—— 土地一级市场由国家控制：房屋开发只存在一种法定的模式一一开 开发商囤地调查：7年内近半人市土地未开发。数据来源是建设银行 发商模式。政府禁止城市居民、企业采取其他方式开发房屋或者自 发布的研究报告：2001年初至 2007年5月，房地产开发商累计购置 建房屋。在这种垄断下，土地出让出现了“潜规则”。 土地面积 21．62亿平方米．但实际仅开发完成 12．96亿平方米．相当 1、地方政府领导和开发商之间的“潜规则” 数量的土地被囤积和倒卖。此外。著名经济学家钟伟给的数据是“到 在当前举国上下都在追求经济增长速度的形势下．地方官员为 2007年底．房地产开发商囤地约 1O亿平方米”；国土资源部给的数 了本地经济指标的实现．就必须采取一定的手段使当地 GDP的增长 据是“到2004年底．全国闲置土地 107万亩左右”．相当于 7．13亿平 高于全国的平均水平，高于和长期在竞争某项排名(如“经济发展西 方米。 部第一”、“最佳旅游”、“最佳居住”)拼得你死我活的城