【2017年整理】世联_成都青房羊西线项目定位研究及物业发展优化建议_106PPT.ppt

城市长高, 青房问鼎　　—电梯公寓时代下，青房·羊西线项目定位研究 及物业发展优化建议 谨呈：成都青年房产有限责任公司 成都尚瑞置业有限公司 在过去的半个月里，项目专案组进行了如下调研与研究工作 项目技术经济指标: 地块资源综合评价 项目开发目标与约束条件 重点房产新政及相关政策对楼市的影响： 政策影响及解读： 中央政策 地方政策 外埠政策 专业地产机构及人士对政策的解析 成都电梯公寓市场经过十余年的发展已经进入市场细分、板块分化、产品多元化发展的成熟发展期 政策及市场供应趋势 城西、二三环环域电梯公寓市场呈现板块分化的态势，各板块依据不同的发展基础形成不同特征，项目的竞争即板块的竞争 光华大道板块依托直达的快速交通、良好的区域认知成为城市中高品质纯居住区，吸引了本地及外地的中产和养老客户 金沙板块依托直达的快速交通、良好的区域认知成为城市中高品质纯居住区，以金沙人文资源及投资增长性区隔光华板块 交大板块依托主要以交大、会展为核心分布，交通便利，配套完善，区域内置业能力强 城西电梯公寓市场板块对比分析 板块市场细化（五个区域）及电梯类物业市场特征： 羊西线三环内侧: 羊西线三环外侧: 区域内竞品分析：中档电梯公寓产品相对集中，有向中高档产品升级的大趋势 80-90平方米的户型是橙郡最为畅销的户型 90-100平方米、120-140平方米的户型是中大君悦金沙的畅销户型，即舒适型两房、舒适型三房最为畅销 从市场检验情况来看，80-90平方米、130-140平方米的户型是翡翠海湾的畅销户型 板块市场细化（五个区域）及电梯类物业市场特征判断 ： 根据项目的区位条件，项目可能的目标客户来源包括以下三个层次： 区域主要竞争楼盘客户特征描述 本项目目标客户群由以下三类组成， 结合项目特性的差异化客户定位 未来两年内电梯物业供应趋势分析 可预见的本区域未来2年电梯公寓供应量 市场启示： 成都是西南中国区域中心城市、城市经济发展快速、城市文化和城市生活方式极具居住魅力。 成都房地产市场发展迅速健康，呈现出供需两旺的良好态势，其中来自于成都以外的外来置业者构成对市场的强有力支撑。 该片区拥有优良的区位条件，基础配套不断完善，本案特殊的地理位置、规模决定了它将面临多方位的竞争，但同时也带来了更多的市场机会，从调查的数据显示，未来两年内电梯公寓的市场供应量将会有较大的增长，并且价格将进一步走高，市场风险加大。 客户目标的现实意义 在明确了目标的现实意义以后，让我们重新审视项目自身的资源条件，寻找现实与理想之间的差距 结合项目本体条件和竞争环境，为了实现品牌、价格和速度三项突破，项目的定位必须回答以下三个问题： 核心价值诉求：深度决定高度，尺度决定精准度 现实与理想意义结合： 本项目市场定位 本项目形象定位：代言羊西国际新区全新生活标准 成都都市休闲主义原创社区 原汁原味休闲生活之松散城邦 以全新视角演绎成都城市本色生活 案名建议： 案名建议： 案名建议： 案名建议： 规划方案优化原则： 现有规划方案分析： 规划方案与整体定位基本吻合 1、总平 现有总平方案中地块价值： 从东向西，地块价值逐渐提升 2、户型配比 现有方案户型配比从市场需求和销售策略上进行考虑基本满足项目定位 户型配比优化建议 户型配比满足定位要求和市场需求 户型面积划分 3、标杆产品 从营销和产品创新角度出发，在小区设置标杆产品，有利于建立社区形象、提升项目价值。 标杆产品优化建议 偷面积 错位阳台 挑高阳台 凸窗拆解 结构利用 ………… 城市尺度 城市尺度 城市尺度体验——关键点2：交通动线 人车分流，保证居住的品质，在项目西北面设置主入口，东面临三环路上设置次入口，车行沿小区外围环绕，实现人、车流线分离。 城市尺度体验——关键点3：道路 城市尺度体验关键点4：地下室 空间体验 空间尺度体验 空间尺度体验——关键点1：中庭水景 空间尺度体验——关键点2：园林景观 品质尺度体验——关键点2：细部处理 邻里尺度体验——关键点1：泛会所 二期（A地块）产品及营销升级方向 Thanks！ 附：案例分析 针对本项目的现状，我们对类似项目的开发进行了研究，并着重分析了其中的四个案例以借鉴成功经验 万科·金色家园 万科·金色家园的成功关键要素： 北京建外SOHO 北京建外SOHO的成功关键要素： 翠湖山庄 诺丁山 4、产品创新 梁 凸窗窗台 凸窗窗台客户可根据需要拆卸，赠送面积2 m2 。 凸窗剖面 入户花园可变房 实惠/偷面积 两层高露台/送实惠 增加入户花园/提供一个半户外的活动空间/送面积 户型增加附加值