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灏 景 天 下 整合行销建议书 苏州市博思堂投资顾问有限公司 二○○五年一月六日  目 录 前 言…………………………………………………………………3 第一部分 新区市场分析……………………………………………4 一、新区房地产市场特征………………………………………5 二、新区05年住宅供应量状况 ………………………………7 三、新区在售楼盘最新动态……………………………………8 四、新区市场综合分析…………………………………………11 第二部分 项目分析…………………………………………………12 一、项目优势分析………………………………………………13 二、项目劣势分析………………………………………………14 三、项目机会分析………………………………………………14 四、项目威胁分析………………………………………………14 第三部分 项目定位…………………………………………………15 一、地产价值新定律……………………………………………18 二、项目档次定位………………………………………………20 三、项目形象定位………………………………………………21 四、目标客户定位………………………………………………22 五、推广名建议…………………………………………………23 第四部分 包装修正建议……………………………………………24 一、售楼处建议…………………………………………………25 二、样板房建议…………………………………………………26 三、工地现场包装建议…………………………………………27 四、效果图调整…………………………………………………28 五、社区艺术化建议……………………………………………29 六、社区人性化建议……………………………………………31 七、社区主题会馆建议…………………………………………33 八、五大主题景观组团…………………………………………35 第五部分 营销推广策略……………………………………………37 一、整合市场攻击………………………………………………38 二、推广总精神…………………………………………………40 三、总体架构……………………………………………………41 附件：企划show稿  前 言 首先，博思堂对能够接到贵司的邀请，参与灏景天下项目的营销推广工作感到非常荣幸，并对发展商的信任表示衷心的感谢。 博思堂公司非常希望能与贵司建立更进一步的合作关系，自接到贵司的邀请，参与灏景天下项目的营销推广工作开始，博思堂组织了包括市场部、业务部、企划部多位同事在内的专案小组，对项目进行了全方位的论证和分析，最终整理撰写成本文。 该提案报告在充分了解市场环境情况的前提下，分析论证本项目存在的问题，面对目前竞争激烈的市场环境，对本案重新进行了一系列的定位修正，并提出博思堂的解决之道。 本报告的相关结论，均以严谨的市场调查为依据；策划方案以科学、经济、实用为原则，讲究可操作性，同时力求创新，以使贵司顺利实现销售目标。 苏州市博思堂投资顾问有限公司 灏景天下项目小组 2005年1月6日  第一部分 新区市场分析  一、新区房地产市场特征 新区房地产市场在经过近几年的快速发展，形成目前狮山路片区、何山路片区与玉山路片区，三足鼎力的地产格局形式，每个片区均表现出各自的市场特点。 1、狮山路片区 狮山路片区主要是围绕狮山路一带，新区商务中心区域。 片区简析： 此片区为新区金融配套中心，聚集了众多银行等金融机构。 片区生活娱乐配套主要依靠商业街以及新升与馨泰两个成熟社区的带动。 该片区为新区楼盘集聚地，其在售、预推楼盘是新区最多的。 酒店式公寓比较多，有狮山丽晶、狮山峰汇、新地中心、汇豪国际等。目前在售的有新地中心和汇豪国际。 沿线楼盘档次较高，面对的客源主要是高收入者，其中有部分投资客。 政府对狮山路沿线作了建造小高层的统一规划，近期推出的个案皆以小高层为主。 大部份个案推出的房型以三室为主，面积都比较大。 该片区楼盘的主要诉求点均是以强调地段优势为主。 2、何山路片区 何山路片区主要指围绕何山路一带形成的片区市场。 片区简析： 该片区目前住宅区已基本成型，生活配套趋于完善。 百润发的开业，使得片区人气大为增加。 片区配套主要集中在何山路与邓蔚路。 整个片区住宅群落的形成，将在一定程度促使房价的上涨。 片区目前在售楼盘有今日家园二期与大地之歌。今日家园毗邻百润发，销售价格为 4900元/平方米；大地之歌位置稍偏，销售价格为4400元/平方米。此二案目前销售压力都比较大，大面积（140平方米左右）户型去化速度非常缓慢，因此采用了变相降价的方法，但效果不甚