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河南职业技术学院 毕业设计（论文） 题 目 郑州二手房市场发展分析 系（分院） 工商管理系 姓 名 张金金 学 号 专业名称 商务管理 指导教师 郭虹 2012年 02 月 12 日 郑州二手房市场发展分析 张金金 摘要：经过近些年的努力，郑州市的二手房市场有了很大的进步，但是和房地产发展成熟地区的二手房市场还有很大的差距。本文从郑州市二手房市场的发展现状及其存在的若干问题等方面出发对郑州二手房市场的发展做出分析和预测，并发表自己对二手房市场健康良性发展的建议。 关键词：郑州二手房市场 发展现状 存在问题 发展趋势分析 房地产市场是指进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的场所。从交易层次上房地产市场可分为：房地产一级市场，即国有土地使用权出让的市场；房地产二级市场，是对土地进行开发和房屋建设并转让的市场；房地产三级市场，是房地产再转让的市场。显然二手房市场属于房地产三级市场，是以存量住宅或二手住宅为交易对象的市场。在房地产交易中的二手房主要由以下部分组成：一是历史比较悠久的私产房；二是已购的变为私产的商品房；三是已购的房改房；四是直管公房和企业房二手房的交易形式有租赁、买卖、抵押、调换等形式。它的交易特点是：交易主体复杂、交易分散、批量小、交易的对象多为存量房地产、对经纪人的依赖性大、竞争充分和存在一定程度的投资倾向。 一、宏观经济政策 房地产行业是一个受国家宏观经济环境影响很大的产业。有观点认为：国家政策导向是影响二手房交易的最重要因素。一直以来，政府颁布多项政策，期望运用各种调控手段控制房价。政府于2011年最新颁布了“国八条”，央行于2010年和2011年连续调息，从提高第二套房的首付比例到开征房产税，政府对房地产的控制越来越频繁。这些宏观调控政策在遏制房价的恶性上涨方面还是起到了一定作用的，在房地产市场的平稳增长方面，也发挥了应有的功能，防止了房地产市场大起大落的风险，但是从我们的身边我们可以看到，国家的宏观经济政策虽然发挥了一定的作用，但是房价依然居高不下，依然在上涨，这种局面没有得到根本改观。 二、郑州二手房市场现状 郑州是一座具有悠久历史的城市，处在中原腹地，随着经济的发展郑州在不断的成长着逐步成为国际化的大都市。中原崛起更是给郑州这座城市带来了发展的机遇，郑州人口是相对较多的，对住房的需求也自然而然的较高。房地产也不言而喻的成为经济发展的重中之重。 近年来，随着城市化进程的加快，城市流动人口的增加、人民生活水平的不断提高以及居民对住房要求的迫切性，加之郑州二手房市场信息的逐步透明化、市场化，众多消费者渐渐将注意力移到了二手房市场因此郑州的二手房市场得到了快速的发展。根据郑州市房管局的统计资料：自2007年以来郑州二手楼市日趋火爆，2008年交易额8360多套，2009年上升至12665套，2010年为18968套，2011年为15873套。 (—)、郑州市二手房市场活跃的原因 越来越多的消费者购买二手房的原因：首先，在商品房价格高的今天，二手房价格相对低廉；其次，二手房的位置和配套设施较好；再次，郑州市政府为了加强房地产市场健康持续快速发展，出台了一系列的相关政策，有些部门也推行了一系列的便民措施，如：市民在买卖二手房时，可自愿协商，将交易资金交由市房地产交易管理所托管，这就等于让自己的钱进入了“保险箱”。这些政策和措施都在一定程度上刺激了二手房市场。随着郑州市政建设的加快，旧城改造的土地批租，使郑州每年都集中产生大量动拆迁户，就大多数动拆迁居民而言，一旦动拆迁，必须在市场上购置新居，这在一定程度上为二手房带来可观需求，也是二手房市场交易量上升的支撑点之一。最后，就是消费者购买二手房的观念在转变。在很多国人眼中，买房要新，而不会退而求其次，但是郑州越来越严重的“买房难”已经促使很多消费者的购房观念在转变，购买二手房已经得到越来越多人的认可。 (二)、和其他区域二手房市场对比分析 房地产市场发展较为发达的国家和地区的经验表明，一个成熟、可持续发展的房地产市场应该是一个一手和二手市场和谐发展的市场。随着城市功能的健全和房地产市场的饱和，二手房市场逐渐成为人们的选择应该是发展的趋势。在国外发达国家一手市场与二手市场成交面积的比值为1:5，以国内二手房市场发展较好的上海为例，2011年的比值已经跨过1:1的门槛，达0.85:1,对比同期的3.5:1，郑州的二手房市场显然还有着庞大的发展潜力和市场方向。 虽然2010年10月7日国家税务总局强制征收二手房交易个人所得税和可