租赁和购置商业用房时应当注意的法律问题.ppt

租赁和购置商业用房时应当注意的法律问题 租赁商业用房应当注意的几个问题 一、应当确认出租人是否为拟租赁房产（包括共有）的房东。 1、出租人为拟租赁商业用房房东的（包括共有）； 1）应当审查拟租赁房产的土地证、房产证。 2）拟租赁房产未取得分户的土地证、房产证，应当要求出租方提供能够证明拟租赁房产权属关系的土地证、房产证。 3）房屋产权证明存放于上级单位或因其他原因无法复印的（如军队自有不动产），应当核实拟租赁房产的权属是否属实，可要求出租人出具书面承诺书或其上级机关书面说明，并约定如其故意隐瞒主要事实导致租赁合同无法履行或者给承租人超出损失的，应当承担赔偿责任。 4）若拟租赁的营业用房为房产开发商新建的房产，暂时未取得拟租赁房产分户的土地证、房产证，应提供房产开发商营业执照、土地证及“五证”（建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收备案证）。 5）若为行政事业单位、大专院校、受国家重点扶持的大型国有企业等企事业单位的房产，根据相关规定可以不办理部分证件的，应要求出租人对具体情况予以书面说明，并提供相关证明规定文件，并约定如其有虚假陈述导致承租人利益受损的应当承担赔偿责任。 6）若拟租赁房产为出租人购置房产，未办理两证，签订合同之前需审核已有的房产权属证明、房屋买售合同、合同备案证明及付款凭证。 7）若拟租赁房产为共有房产，应当注意事项：共有房产的租赁应当取得所有共有人的书面同意。 2、出租人不是拟租赁房产房东的： 1）出租人为出租房的委托代管人： 除审查出租房的权属证书以外，还应审查委托手续是否合法，授权范围内是否包括代为出租的权限，最好与房东进行再次确认出租人的委托代管身份，以及其否有代为出租的权利。 法律救济：如出现出租人对拟租赁房屋没有代为出租权利的，除房东事后进行追认的情况外，合同无效，应当及时就由此而受到的损失向合同相对方主张赔偿责任，但在签订合同时签约双方对上述情况（无权出租）明知的除外。 2）出租人为原承租方进行转租的； 首先应当注意确认出租人的转租行为是否获得了房东的许可，根据我国《合同法》规定，如转租的行为未得到房东的许可，则会导致租赁合同面临被解除的法律风险。 法律救济：如发生出租人是在未得到房东许可的情况下转租的，应当尽快与房东沟通，获得房东的出租人的转租行为的确认，如无法取得房东确认并被解除租赁合同的应当及时向出租人对由此造成的损失承担赔偿责任，但签订租赁协议时明知出租人的转租行为未取得房东许可的除外。 其次在确认出租人有权转租后，应当确认原承租合同的剩余期限长于或等于出租人与贵行签订的租赁合同期限。 案例：海南某银行租赁一处商业用房用作营业网点，租赁期限为二十年，该银行在合同签订后将租金一次性付清，在其营业网点开业一年后被房东要求收房，才发现出租方与房东签订的原租赁合同期限仅为两年，而出租人在取得租金已经携款潜逃，最终导致该行蒙受巨大经济损失。 法律救济：如遇到上述情况，应当及时与房东沟通确认出租人的出租权限（即出租时间是否不得长于原租赁合同约定时间），并取得房东对出租人补充授权，如发现出租人以欺诈的手段，使承租方在违背真实意思的情况下订立合同的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 二）应当确认租赁营业用房是否存在抵押。如租赁营业用房存在抵押，那么抵押权人行使抵押权时，租赁合同对受让人不具有约束力。 法律救济：在租赁营业用房是发现租赁营业用房存在抵押，应当在租赁合同中约定在抵押权人行使抵押权而导致出租人受到损失时，出租人应当承担赔偿责任的条款，以保证承租人的合法权益。 三）对租赁物进行改善或者添设他物，应当取得出租人的同意，否则，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 法律救济：如在对租赁物进行改善或者添设他物，应当及时获得出租人的同意。未取得出租人同意改善或者添设他物的，应当取得出租人追认。 二、租赁营业用房后可能遇到的法律问题及法律救济 一）因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的。 法律救济：承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 二）租赁物危及承租人的安全或者健康的； 法律救济：即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 三）出租人出卖租赁房屋的； 法律救济：出租人出卖租赁房