房地产融资与财务管理　全套课件.ppt

价值工程 (3)价值工程在项目开发建设中的作用 对开发方案和设计方案进行经济分析的工具，可以有效地分析和提高开发产品和设计方案价值的途径 降低成本，功能保持不变； 成本保持不变，提高功能； 价值工程 (3)价值工程在项目开发建设中的作用 成本略有增加，功能提高很多 功能减少一部分，成本大幅度下降 价值工程 (3)价值工程在项目开发建设中的作用 成本降低，功能提高。这可使价值大幅提高，是最理想的提高价值的途径。 价值工程 (4)价值工程工作的主要过程 ①选择价值工程对象 ②功能分析 ③提出新的方案或改进方案并评价 Return 详见讲义最后 这里主要是针对设计过程各阶段的经济性问题的分析。 房地产开发全过程其他阶段（如招标阶段、施工阶段等）的成本经济性问题，将会在项目成本控制讲座里进行介绍。 3 项目开发各阶段的经济性 目标合理性 过程合理性 设计决策合理性 工程控制合理性 经济分析主要解决 设计决策合理性包括： 符合目的 符合条件 市场需求 公共政策 人文条件 自然条件 度 3 项目开发各阶段的经济性 3.1 土地选择经济性 3.2 规划布局经济性分析 3.3 按功能对建筑费用的分析 3.4 建筑设计经济性 3.5 结构设计经济性 3.6 建筑材料与设备经济性 3.1土地选择经济性 (1) 预期 项目未来的产出能力 变化 影响项目产出的自然环境、经济和社会因素、政府政策等的变化 供给和需求 供给与需求的相互作用是项目价值实现的唯一决定因素 (4) 竞争 竞争将快速地消除超额利润 3.1.1土地选择要考虑的经济要素 3.1土地选择经济性 (5) 替代方案 选择该项目，放弃了什么机会（机会成本） 土地剩余产出 按经济学的观点，项目开发产出对生产的四个要素回报的顺序是 劳动报酬 投资回收及建筑物投资回报 经营管理者（企业家）才能的回报 余额，即为土地剩余产出，代表土地资本投资回报 3.1土地选择经济性 整合和聚集效益 当项目与所在社区中存在了一个相当程度的经济和社会的一致性时，项目开发将会产生最大化的价值。这个价值也许不一定完全体现在更多的回报上。 边际成本和边际贡献 对现有方案的任何改进，只有其增加的现金流是追加投资的合理回报，才能证明其合理性 3.1土地选择经济性 经济外部性 指特定项目的外在因素可能对项目产生的积极或消极的经济影响。即，我们通常所说的项目位址概率。 它可以全面地体现“预期”与“变化”理论。 (10)最高和最优用途 根据剩余产出确定的为土地提供最高剩余产出的用途，并且在可预期的未来，这是用途必须在法律上、经济上和社会、环境和自然上都具有合理性。 3.1土地选择经济性 三种情况： (1) 项目产品寻求土地 ①对投资区域进行选择 ②对具体的位址进行选择 在若干可选方案中，排除那些明显不合理的方案，形成一组有价值的选址方案，然后采用多指标的综合比较方法进行比较选择。 3.1.2土地方案的经济比较与评价 3.1土地选择经济性 地找项目 在选地意向确定的情况下，对地块的内涵价值、社会生态效益、地方文脉以及交通、人的行为、建筑意向等多方面加以综合分析，以开拓地块的市场潜力为目标，以最高、最优用途为原则，建立地块的最佳使用的目的和框架。 3.1土地选择经济性 地与项目的互动选择 在项目产品意向和地块位址意向基本确定的情况下，对两者之间的适应性和最佳使用性质做出评估，根据适应程度和市场效益的预期结果，或是寻找更适应的地块，或对产品做出适应性调整。 Return 3.2规划布局经济性分析 （1）节省用地 （2）节能、节约水资源 （3） 交通便捷 （4）因地制宜、尊重自然环境 3.2.1规划布局经济性目标 3.2规划布局经济性分析 3.2.2规划布局经济性要素 （1）功能分区与交通组织 功能分区要因地制宜、与自然环境相适应地灵活布局 功能分区合理使用土地 功能分区有利组织便捷的交通流线 3.2规划布局经济性分析 3.2.2规划布局经济性要素 （2）基本单元空间设计 基本单元空间是指建筑中的具有公用功能的空间，如楼梯、电梯等主要的垂直交通部位及管道井。这些空间在建筑中是相对固定的，亦即在建筑使用过程中很难改变其使用功能。 其经济性主要体现其设计布置时，要保证它们不会限制或影响其余空间的使用。 3.2规划布局经济性分析 3.2.2规划布局经济性要素 （3）建筑群体组合的经济性 建筑群体组合指建筑形体、朝向、间距、布置方式、空间组合以及与所在地段的地形、道路、管线的协调配合。 其经济性体现在与用地的关系上。 3.2规划布局经济性分析 3.2.2规划布局经济性要素 （4）居住区停车场（库）的布局 路面停车（造价最低，但有机会成本） 独立式地下停车库（造价是路面模式的13－14倍） 独立式半地下停车库（造价比地下停车库减少20%左右）