瑞安碧水城营销推广策划方案.ppt

本方案的工作重点有以下几个： 碧水城在区域板块中处于什么位置？ 我们如何看待碧水城的优劣势？ 碧水城的目标客户群有怎样的特征？ 如何营造碧水城的形象，从而打动首批业主？ 6月21日开盘，我们如何操作？ 第一部分、分析碧水城的处境：市场低迷·大盘林立· 竞争残酷 今年五一广州楼市关键词：回暖、迟疑 供应充足，加剧市场竞争态势； 营销策略多，催暖市场氛围； 小户型增量，激发产品创新； 楼价稳定，构筑平台支撑； 看楼热情恢复，但决策仍迟疑； 合肥整体市场概况 现阶段，“日光盘”只占少数，广州大环境“旺丁不旺财”，总体市场仍比较低迷 项目周边大盘林立，尤以凤凰城、翡翠绿洲、金地荔湖城的影响力为最，但是，碧水城所处的中新镇至今只有绿野山庄（未开盘），市场对板块的认知度和认可度比较低 插合富的图 碧桂园凤凰城——别墅 碧桂园凤凰城——洋房 翡翠绿洲 金地荔湖城 地理位置：增城·新塘永和新新公路（广园东路中新出口向北拐入新新公路） 发展商：金地集团 规模：占地3812亩，容积率约为1 物业类型：别墅、洋房 入市时间： 2007年3月底 风格特点：运用“新城市主义”，注重产品创新，开发多种产品类型 项目定位：以居住为主，集休闲娱乐、工作购物为一体的复合型新城市社区 金地荔湖城一期产品分布（占地28万m2，总建14万m2） 金地荔湖城 一期100坊独立别墅 板块销售特征分析： 广园东板块： 主要项目有凤凰城、翡翠绿洲、合生湖山国际； 在售产品以79-100m2的小面积洋房为主，以凤凰城的“美寓”二期和翡翠绿洲的“森林半岛”三期为代表； 销售单价在4500-6000元/m2，带600-1500元/m2不等的装修； 面对的目标客户群主要来自广州市区、增城、新塘牛仔城及周边产业区，主要购买年龄段在28岁至40岁之间为主； 新塘板块： 主要项目有金地荔湖城、万象新都（新塘新世界）、东方名都和金泽豪庭； 金地荔湖城在售别墅产品，面积在210-220m2之间，其他项目均是洋房项目，以70-130m2的两房、三房单位为主； 洋房销售单价多是4000-5000元/m2，带800元/m2以内的装修； 目标销售客户均以新塘镇区和永和开发区的高薪一族、专业市场客户群（私企老板）为主； 板块销售特征分析： 科学城板块： 主要有保利香雪山、保利林语山庄、万科城、万科新里程（限价房项目）和龙光峰景华庭（限价房项目）； 除万科城在售二期别墅组团余货外，面积区间在170-280m2之间；其他项目均在售洋房产品； 别墅产品的售价在1.8万-2.2万元/m2，毛坯；洋房产品的售价：限价房4000-6000元/m2，带装修，保利两个项目的洋房售价则在7000-12000元/m2之间； 据了解，限价房所面对的客户是天河东部一带工作的低收入家庭；万科城、保利两个项目所面对的则是开发区内的高薪一族，尤其是萝岗区内的公务员、金融机构从业人员、高科技产业从业人员； 荔城板块： 主要有荔城碧桂园、锦绣御景苑、荔城花园等三个大型项目； 在售产品以双拼别墅（230-350m2）和类别墅（196-272m2）产品为主； 价格区间较大，从6000元/m2到15000元/m2都有，这与产品的性质，以及项目的地段有关； 成交客户主要是荔城镇内居民，外区到荔城购买物业的比例很低； 小结 》》》 全市五一供应4万套，但成交甚少，同时预计下半年有3.5万套新货上市，对现有市场存量产品的冲击非常大，竞争异常激烈； 碧水城周边大盘林立，例如1万亩的凤凰城以配套见长，3000亩的金地荔湖城以产品见长，而我们碧水城的核心竞争力又在哪里？ 第二部分、清晰碧水城的优劣势：山水有亮点但不突出·以附加值提升项目 项目一次性开发首期429.3亩，下半年全部可售，规模效应明显，对市场的冲击较大，但同样由于货量太大，市场消化量有限，存在较大的销售困难 首期429.7亩主力产品是18层洋房和双拼 其中，开盘时开卖的可售货量：74313m2 别墅产品的户型分析 洋房产品的户型分析（标准层两套打通销售方案） 与凤凰城、荔湖城相比，碧水城目前最大的优势只有“豪华装修”一项，同时配套、路况等劣势对销售的影响很大，那么，碧水城的核心竞争力究竟在哪里？ 第1点：从城市生活及居住便捷角度分析 广州东城 · 北三环与广河高速黄金交界处 第2点：从自然环境角度分析 原生山林，天然湖泊 城市别墅，豪华装标，豪宅社区 东广州目前惟一提供豪华装修标准的项目； 别墅豪宅社区——别墅级生活区，针对洋房为主的城市人购买群体，用市区的洋房价格购买别墅或别墅区内的洋房豪宅。 第4点：从项目软件角度分析 星级配套，五星级生活享受 第5点：从项目教育附加值角度分析 建立国际明星教育成长体系 第6点：从项目山水附加值角度分析 建立山顶郊野公园 第7点：