某地产二期整合推广方案(ppt 47页).pdf

美林.新东城二期整合推广方案

课题

如何在泛CBD辐射圈

谋求我们的高效回报

I如何扭转“燕郊〞北京编外郊县“偏远〞的印象？

II如何在高品质大盘逐鹿的燕郊新城抢占最正确席位？

III如何实现泛CBD辐射区客群主体的对位沟通？

IV如何建构差异化形象出奇制胜？

V如何高效有序实现品牌及销售促进？

战略纲领

上攻心，下工城

地域心理——北京化战略工户型——精致化

生活心理——都市化战略工建筑——高贵化

环境心理——别墅化战略工园林——情调化

效劳心理——定制化战略工配套——社会化

I如何扭转“燕郊〞北京编外郊县“偏远〞的印象？

地域心理北京化：

忽略地域属性，强调与北京东区的一体化

以大北京为蓝图，两地市政规划、道路建设亲密合作

车程时间弱化空间距离的遥远感

930直达国贸仅30分钟，建议CBD30分半径健康生活方式

燕郊与通州的比拼：

开展差：燕郊刚刚苏醒，通州渐成气候

交通差：燕郊比通州多15分钟，本钱高一倍

价格差：燕郊比通州均价低1000-1500

放量差：燕郊大盘云集，通州抑住扬商，居住供给放缓

品质差：燕郊工程普遍品质较高，强调舒适度

结论：燕郊是通州交通本钱的2倍，两个15分钟，通州介于CBD与燕郊之间。通州

到CBD的15分距离，楼市差价翻一翻；通州到燕郊的15分距离，楼市差价仅千元，

仅占1/4，而居住空间的舒适度，燕郊毫不逊色，另外，本钱更低。——时间换品质，

燕郊更划算。

II如何在高品质大盘逐鹿的燕郊新城抢占最正确席位？

本案在燕郊竞争力分析之产品力：

滨河高尚居住阵营——品位相对较高

燕郊潮白河河堤公园之上，以本案、东方夏威夷、星河皓月形成区域高品位居住带

全方位城市体系——享受城市便利

500米欧尚步行街，生活广场，5000平米山水生态会所，体育健身主题公园、三大

中心〔托幼、托老、社区医疗〕

精致小户型唱主角——总价较低〔主力20-40万/以4500估算〕

50-80平米一、二居占70%；90平米大二居15%；110-120平米小三居10%；135大

三居3%;越层和大户型2%。小户型较区域同类产品面积小10平米，总价得以控制

人工与自然环境优越——拥有别墅情境

潮白河、高尔夫风景线，利用地势天然落差营造“三轴三带〞，以谷、岭、堤为节点

的三纵景观轴，三横景观通廊，半开放自然景观

美林地产品牌——强势品牌号召力

“塑物为美、树仁成林〞，中高端地产品牌典范，创立美林花园、美林香槟小镇、碧

水庄园、青岛美林小镇、长沙水郡等明星楼盘，率先登陆燕郊的一线品牌地产。

本案在燕郊竞争力分析之横向比较：

上上城星河皓月东方夏威夷

170万平米国际青年百万平米/潮白河原欧式全海景公寓

社区生态/低密度/别墅感

4600元/平米

花园洋房

3800元/平米

少量90平米一居

4340-5050元/平米

51-75一居与81-116多为100平米以

两居占90%;三期销81-107两居上乃至300平米

售迅速，仅剩100平60%;128-134三居大户型，错跃层

米以上大户型占35%;大量余房设计

突出优势：规模大/突出优势：规模大/突出优势：海景/

星级酒店等配套完社区生活配套完善/