2015年税收检查房地产业建筑安装业税收风险特征分析-财税法规解读获奖文档.doc

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2015年税收检查房地产业建筑安装业税收风险特征分析-财税法规解读获奖文档

2015年全国税收专项检查工作方案

房地产业检查重点

一、检查对象

房地产及建筑安装行业企业

二、检查年度

一般检查2013年至2014年两个年度的税款缴纳情况，有涉及税收违法行为的，应追溯到以前年度，或者延伸检查2015年度。

以下为樊剑英根据各地文件整理分析，仅供参考。

一、房地产业税收风险特征

（一）营业税

1.是否将收取的房屋预售收入（包括定金）计入预收账款以外的往来科目，长期挂账不申报纳税。销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。【樊剑英：没有办理销售许可证之前所收取的款项，是否缴纳营业税？已具备定金和预收账款实质了】

2.是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况。【樊剑英：打入个人储蓄账户，一般对应的是不开正式收据或者发票，不过总有一天是要入账的，出现了时间差异。如果直接转入了关联单位，一般计入的是其他应付款，但明细对不上】

3.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入短期借款账户，不计收入。【樊剑英：按规定计税，一是营业税、二是企业所得税，计入短期借款几乎无可能性】

4．委托代理销售，是否按规定进行纳税申报。【樊剑英：关键是看签订合同的销售主体是谁，代理佣金不得冲减计税收入，涉及营业税和企业所得税】

5.私改规划，增加销售面积的收入是否按规定入账和申报纳税。【樊剑英：超规划面积不办产权证，但是也有成本有收入，也算可售面积，如果帐外收入，就会不开发票。要看销售广告是否提到了赠送面积】

6.是否利用关联关系进行关联交易，以较低的价格转让房产（包括销售给股东、法定代表人）少缴营业税。【樊剑英：计税价格明显偏低并无正当理由的】

7.纳税人开发保障性住房等用途的房产是否按规定申报缴纳营业税。【樊剑英：营业税无优惠，按成本价计算，公式是否正确，成本价确定以什么为依据】

8.销售商业店铺或精装修房屋时，人为将售房总价分解为购房款和装修款，对装修款未并入房屋总价申报缴纳营业税。【樊剑英：少交营业税，那么装修成本也不能扣除，精装修交房比较麻烦，会出现毛坯房交付但是精装修价格】

9.发生视同销售行为包括：以开发产品换取土地使用权、股权；以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务；将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，是否按规定申报纳税。【樊剑英：除非不办房产证，否则交易行为无法掩盖】

10.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。【樊剑英：合同日到期应收未收也要纳税，特别是跨年的情况】

11.对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。【樊剑英：只要开发产品完工取得的租金收入就要纳税，而预租收入可以不纳税】

12.出租收入是否抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入。【樊剑英：可能性不大，因为要有成本发票入账，除非对方配合，双方都不入账，但能改变建造合同额及工程结算额吗？】

13.出租收入（如将未售出的房屋、商铺、车位等出租）、周转房手续费收入等是否未按税法规定的时间入账或计入应付账款等往来科目贷方，未确认收入；或以明显低于市场的价格出租给关联方，未按规定计税。【樊剑英：这属于科目故意混用的情况】【出租给关联方，更主要是想少交房产税】

14.商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入是否未按规定申报纳税。【樊剑英：定性为销售不动产价外费用还是其他业务收入？我以为应看是在交房前还是后】结语：税务筹划做为企业集团的一项重要战略组成部分，已被越来越多的企业和财务人员所认可并应用。在实际操作中要考虑的因素还很多，远不止本文上面所提到的内容，因此，在具体的实务操作中我们一定要培养正确的纳税意识，树立合法税务筹划观念，深入研究税法规定，充分领会税法精神，做到合理筹划并纳税，以达到合理运用企业有限的资金，增加企业效益，促进企业稳定长远的发展。因此，企业在进行税收筹划时，一定要针对具体的问题具体分析，针对企业的风险情况制定切合实际的风险管理措施，为税收筹划的成功实施做到未雨绸缪。本文由梁志飞老师编辑整理。

15.利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在销售不动产时，是否未申报缴纳建筑环节的营业税。【樊剑英：自建不动产销售，自建行为要视同销售，这种情况不多，房地产公司为税务筹划一般都是外包，还可以外包给关联公司】

16.中途转让在建项目，是否未按规定缴纳营业税。【樊剑英：是转让土地还是在建工程，以后是全额纳税还