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最新封面报道｜再启房地产

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文｜财新周刊王婧程思炜陈博

在中国内地“五一”长假期间，香港恒生指数到5月3日

实现了放量“九连涨”，较1月低位反弹超过20%，市场

普遍判断港股已步入技术性牛市；而A股上证指数从4

月下旬的3000点左右转头向上，假期前后9个交易日

“阳多阴少”，至5月9日拉涨到3155点附近，股指涨幅

超过5%。

A股、港股已低迷下行多时，此番内外联袂、翻红连

涨实为近年罕见，核心动力仍在于市场对中国宏观经

济走势的看法似有明显修正，开始提振市场信心。

外资机构纷纷发表对中国市场的正面看法。法国巴黎

银行5月3日的一份研报指出，预期中国股票在7月的

中共二十届三中全会之前逐步上涨。该行认为，4月

份中央政治局会议透出中国支持增长及推动改革的决

心增强，因而将MSCI中国指数的前景展望由基准情境

调升至看涨情境（BullishScenario）。

新加坡券商大华继显则在研报中称，4月恒生指数及

MSCI中国指数分别上涨7.4%及6.4%，体现了在中国

政府表态支持资本市场健康发展及支持香港国际金融

中心地位之后，投资者重新提起对中国股票的兴趣；

另一个因素就是房地产政策的调整。

外资对中国经济前景的判断，不约而同地聚焦于中国

将如何进一步调整房地产政策。4月初美国财长耶伦

访华后对媒体透露，中国将采取“重大举措”解决房地

产问题。这一消息迅速催热了市场预期。4月30日的

中央政治局会议在本轮房地产调整以来首次提出，“要

结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质

住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住

房的政策措施”，并强调切实做好保交楼工作，坚持因

城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方

责任。这让市场进一步期待房地产领域后续或有增量

政策推出，以扭转两年来市场对经济风险的悲观预

期。

4月30日的中央政治局会议清醒地看到了当前经济发

展面临的诸多挑战：有效需求不足，企业经营压力较

大，重点领域风险隐患较多，国内大循环不够顺畅，

外部环境复杂性、严峻性、不确定性明显上升；凸显

了对房地产仍是当前经济运行重要拖累因素的重视；

会议还释放了7月召开二十届三中全会，主题聚焦“全

面深化改革、推进中国式现代化”等积极信息。

何谓解决房地产问题的“重大举措”？美资投行摩根士

丹利于5月5日的投资者演示材料中分析称，4月中央

政治局会议体现出政府正在研究加速房地产市场去库

存的方法，而可能的措施包括：进一步解除限购，松

绑限价，透过“以旧换新”刺激一手房销售，以及由政

府收购烂尾楼，将其改造为保障性住房。

此前据财新多方了解，除了2024年以来住建部和国家

金融监管总局两部门力推城市房地产融资协调机制落

地，政策层还在研究讨论建立一个全国性的房地产平

台公司，负责收购盘活各地烂尾楼或库存房。（参见

本刊2024年第10期《房地产融资协调机制的成色》）

自2021年下半年开始，房地产市场在诸多房企爆雷中

掉头下挫，此后跌跌不休。各部门、各地救市政策层

出不穷，但收效往往只是短暂回暖。全国商品房销量

持续下降，库存攀升。据国家统计局4月中旬发布的

数据，截至3月，全国商品房待售面积达到7.48亿平方

米，创下历史纪录。

上一次中央提出房地产库存问题还在8年前。“在房地

产行业过去20余年的发展中，中央类似提法有2015年

12月提出的‘要化解房地产库存’和2016年4月提出的‘有

序消化房地产库存’，随后在棚改货币化带动下，房地

产市场脱离低谷，走出一轮牛市。”国金证券在发布于

4月30日的研报中回顾称。全国商品房待售面积在

2016年2月创下7.39亿平方米的峰值后，在系列宽松

政策刺激下快速回落，到2019年11月已降至4.92亿平

方米的近十年低值。

国金证券认为，此次中央定调后，预计后续也会有一

系列自上而下的平衡房地产供求关系、去库存的相关

措施落地，“对行业产生的影响或是历史级别”。

但历史不是简单的轮回。此次中央再提去库存的口径

颇为不同，在“消化存量房产”之前加了“统筹研究”，

体现了本轮高库存面临的复杂挑战，因而要“优化增量

住房政策，抓紧构建房地产发展新模式”。财新采访的

多名业内人士对本轮去库存看法谨慎，主要原因还在

于当前市场规模、需求、购买力等各项情形均与2016

年大相径庭，尤其是不具备2016年那轮的房价上行空

间与市场预期；而在一条下行通道中，单纯依靠市场

化去库存难度极大。

4月30日晚间，自然资源部办公厅发文，重申要合理

控制新增商品住