工业项目用地新旧指标对比-《工业项目建设用地控制指标》.pdf

部关于发布<工业项目建设用地控制指标>的通知》

25日，自然资源部在官网正式发布《自然资源部关于发布<

工业项目建设用地控制指标>的通知》（下称《指标》），并于即

日起生效，这标志着我国工业项目建设用地将实行新的控制指标。

我们对工业项目用地新、旧《指标》进行了对比分析，供参考。

什么新修《工业项目建设用地控制指标》？

此前，国家施行的标准一直是原国土资源部在2008年1月发布的

《工业项目建设用地控制指标》（下称旧《指标》）。

直到2021年3月16日，为规范工业项目建设用地管理，促进土

地资源节约集约和高效利用，自然资源部（2018年3月，国土资

源部门改为自然资源部）修订了《工业项目建设用地控制指标》

（下称《征求意见稿》），并向社会公开征集意见。

然而，自《征求意见稿》出台至今已过去两年时间，新政却迟迟

未能落锤。究其原因，笔者猜测，国家或希望给各地一个政策缓

期，一来把在谈的项目在新政出台前消化掉，二是为新指标实

施早做准备，当然，也不排除相关标准在业界存在一定争议。

不过，随着国家部委发声，一切总算尘埃落定。

国家为什么要新修《指标》，在笔者看来，有四个主要原因。

多地少的现实情况决定我国必须走一条节约集约利用土地的

道路

与年不同，现在摆在各地政府面前最大的难题是「没地」。

规模稍微大一点的城市，增量工业用地都是「一地难求」。稀缺

的土地资源和工业用地要素指标区域分配不平衡，让企业长期面

临拿地难、拿地贵、周期长等问题，很多企业被发展空间「捆绑」

住了手脚。在这样的背景下，抬高工业用地准入门槛，是解决我

国工业用地粗放低效现状的迫切要求。

2、单一性质的土地难以满足高科技企业的复合功能需求

随着企业由中端制造向研发、销售等高附加值领域迈进，单一性

质的工业或商业用地已经无法满足二、三产业融合型功能业态的

求。对此，各地针对土地创新做了一系列探索，从科研用地到

新型产业用地（）、再到兼容多种功能的混合用地

诚然，它们在短期内都对地方产业转型起到了一定的促进作用，

但随着时间的推移，这些「高附加值」的土地最终却沦为了头部

企业的狂欢。它们以工业用地的名义建设商业商办甚至是住房，

攫取了用途变更的增值收益，而产值和税收却完全没有得到体现。

因此，要想从根本上破除土地对功能业态的约束，必须从最基础

的工业用地入手。

旧《指标》内容已经滞后于新时代产业发展要求

自2008年旧《指标》实施至今已经过去15年，期间，我国工业

用地政策几经变迁。2012年，在产业结构调整的大背景下，深圳、

上海等沿海发达城市通过「工改商」、「创设新型产业用地」等

方式率先带动了高科技产业发展；

到了2015年，工业用地短缺问题集中爆发，地方政府通过让渡「强

度变更」发展权，鼓励存量工业用地增加容积率，并把配建设施

建筑面积最高比例由15%提高到30%（部分地区）；

2017年，在土地节约集约化利用的大背景下，政府开始推行工业

地「标准地」出让，分行业、分区域拔高企业准入门槛。在经

历数次变迁后，旧《指标》的部分内容已然滞后。

工业用地使用从「增量扩张」转向「存量挖潜」

随着城市版图扩张，很多老旧厂房成了城市核心，粗放型的城市

建设和经济发展模式逐渐转向以「存量挖掘」和「内生依托」为

特征的存量挖潜模式，对此，政府提出一系列措施，如鼓励企业

采用先进、成熟的生产工艺和设备，鼓励优化工艺流程，鼓励建

设多层工业厂房，鼓励合理利用地上、地下空间等，向存量空间

要效益。

《工业项目建设用地控制指标》是什么？

根据官方文件，