房地产行业研究：按揭改善销售下行，地产投资仍承压.pdfVIP

2021年12月15日

证券研究报告

资源与环境研究中心

房地产行业研究买入(维持评级)行业点评

杜昊旻王祎馨

分析师SAC执业编号：S1130521090001联系人

duhaomin＠wangyixin＠

按揭改善销售下行，地产投资仍承压

事件

2021年12月15日，国家统计局发布2021年11月全国房地产数据。



评论

全国商品房销售金额11月下滑速度放缓，与百强房企趋势背离。统计局数据显示，2021年11月单月全国商品

房销售金额为1.4万亿元，同比-16%；全国商品房销售面积为1.5亿方，同比-14%。11月全国商品房销售金额

和面积同比下滑幅度相较10月均有所放缓。2021年11月销售均价9,597元/平方米，环比-1.6%，同比-

2.7%，房企降价跑量回笼资金的态势仍在继续。克而瑞数据显示，2021年11月百强房企全口径销售金额同比

增速为-39%，权益口径销售金额同比增速为-42%，相较10月下滑幅度进一步扩大。11月百强全口径销售额为

8,452亿元，占全国商品房销售金额的58%。11月全国商品房销售和百强房企销售同比走势出现较大背离。

我们认为百强房企的销售增速或更能反应真实情况。主要因为：①10月以来，花样年、新力控股、当代臵业、

佳兆业等房企接连暴雷，这些房企11月销售同比均大幅下滑。根据克而瑞数据，花样年、当代臵业和佳兆业的

11月销售金额同比增速分别为-63%、-86%、-93%。②头部国企即使信誉更好，当前销售也较为困难，并不能

在短期补上暴雷房企让出的销售份额。根据各公司公告，保利发展、中国海外发展、招商蛇口等头部国企的

2021年11月销售金额同比增速分别为-5.6%、-21.8%和-13.6%，也是下滑的。我们认为当前商品房销售市场

仍较为低迷，若持续下滑或将逐渐扩大为全行业销售危机。当前已有多个城市出台了购房优惠政策，深圳部分

银行也下调了房贷利率，我们预计未来会有更多城市出台放松政策以维护销售市场平稳发展。

开发到位资金下滑幅度放缓，主因国内贷款改善和按揭发放提速。2021年11月，房地产开发到位资金1.7万

亿元，同比-7.0%。其中国内贷款1492亿元，同比-20.5%，下滑幅度相较10月的-27%有所收窄，而且环比增

长8%，这验证了我们此前关于开发贷发放会提量提速的预判。11月开发到位资金来源中，个人按揭贷款

2,955亿元，同比+10.6%，环比+15.7%，说明按揭发放明显提速。我们维持此前判断，预计未来几个月国内贷

款会随着开发贷项目的加速落地继续环比改善。

开发投资、新开工、施工均维持下滑态势。2021年11月，房地产开发投资完成额、新开工面积、施工面积同

比增速分别为-4.3%、-21.0%、-24.7%，相较10月跌幅有小幅收窄，但仍保持下滑态势。我们认为这主要因为

房企对未来销售前景的判断仍偏悲观，叠加融资尚未明显改善，地产行业投资和新开工均承压。2021年11

月，房屋竣工面积同比+15.4%，扭转了10月的下滑态势，我们认为这主要是因为临近年末，上市房企有收入

结算压力加速竣工所致。

投资建议

11月数据显示，地产行业基本面仍未扭转，叠加近期世茂事件的影响，市场对民营房企以及行业的担忧都进一

步上升，板块股价大幅回调。我们维持后续会有更大力度边际改善政策落地的判断，也仍然看好后续地产板块

行情。当前阶段，推荐经营稳健的国企，比如保利发展、建发国际。我们预计明年春节过后，部分民营房企会

迎来一波估值修复。因为届时行业偿债高峰已过，民营房企中谁是剩者以及行业格局均会更为明朗。我们认为

弹性较大的是融创中国和