房地产评估报告.pdf

关于房地产估价的调研报告

一幢建造物，一块土地都有他的价值，那怎么去判定他的价格呢，这就与估价有关了。

所估出的价格就与现状差不多了,我也在一家评估公司工作，对估价还是有一定的了解。

一、估价的假设和限制条件

1、假设条件

估价是以估价对象能够按规划的法定用途持续使用为假设前提。我们假设估价对象

符合国家和地方的有关法律规章、建设规划和使用的限制条件。得出的价格结论在一定

程度上是建立在对委托方提供的资料数据进行综合分析的基础之上,估价是以委托方所

提供资料的真实性、完整性、合法性为假设前提。得出的价格结论,是建立在假设估价对

象所在地具有一个公开、比较活跃、发达的房地产市场，估价对象能够自由地在市场上

租售;交易双方都具有彻底市场信息，对交易对象具有必要的专业知识；为使交易完成以

及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态

等是相对静止不变的;不考虑特殊买家的附加出价。介于估价师的专业范围限制,我们未

对估价对象所在地块的水文及地质状况进行研究，因此我们假设该地块的水文及地质状

况为该地区的普通状况。介于估价师的专业范围限制，我们假设估价对象不存在任何可

能影响房地产价格的有害物质。不对是否存在有害物质作任何说明。

2、限制条件

评估结果反映评估对象在本次评估目的下，根据国家、地方现行政策规定,按房地产

评估程序和公认的估价方法确定的正常状态下的市场价值。没有考虑特殊的交易方可能

追加付出的价格对其评估结果的影响,当上述条件在评估结果有效期内发生明显变动时，

上述评估结果在未作相应修正的情况下再也不生效。评估结果反映评估对象在本次评估

目的下，未考虑国家宏观经济政策发生变化以及其它不可预见因素对房地产价格的

影响,前述条件在评估结果有效期内发生明显变动时，评估结果在未作相应修正的情况

下再也不生效。估价仅对估价对象不动产部份(包含由估价师确认的建造物、土地及

附属配套设施)进行评估。介于评估公司执业范围限制，公司估价师在估价过程中只

对估价对象进行了普通性的勘察,未对估价对象的结构和建造质量等专业性内容进行鉴

定.报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为假设前提。

二、价值定义

估价是反映估价对象在列明目的和前提限制条件下的全部产权权益在估价时点的

抵押价值；房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定

优先受偿权利下的公开市场价值减去法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价

时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人

的建造工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款.

三、估价原则

估价中估价主要遵循独立、客观、公正的工作原则,同时遵循以下估价原则：

1、合法原则：估价对象在估价时其应当符合国家的法律、法规和有权机关的有关规定,

用途、交易及处分方式，必须以房地产合法使用为前提

2、最高最佳使用原则：能给估价对象带来最高收益的使用,这种使用是法律上允许、技

术上可能、财务上可行，估价中以其按现状使用为最高最佳使用；

3、替代原则：房地产价格遵循替代规律,有相同的使用价格或者相同效用、有替代可能

的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致

4、估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的,在不同的估价时点，同一宗房地产往

往具有不同的价格水平，对估价对象的房地产市场情况及自身情况的界定,均以其在估价

时点已知或者假设的状况为准；

5、谨慎原则:要求在面临不确定因素的情况下作出判断时，应当保持必要的谨慎，充分

估计到各种风险和损失，不高估市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款

额.

四、估价方法

1、估价方法的选用:

为了对估价对象进行客观、公正的估价，估价人员严格按照房地产估价的原则，认真分

析、研究了所掌握的资料，进行了实地勘察和对邻近地区类似物业调查之后,确定采用收

益法、市场法进行评估。

2、收益法的原理

是在求取估价对象的价格时运用适当的报酬率,将预期的估价对象未来各期的正常纯收

益折算到估价时点上，再求其之和来确定估价对象的价格的一种估价方法。

3、收益法的