广东工业大学房地产市场调查与项目策划书.doc

广东工业大学

华立学院

房地产市场调查与项目策划

课程设计

系部建筑学部

专业房地产开发与国土资源管理

班级

学号

学生姓名

指导教师

目录

1、规划背景------------------------------------

2、项目市场环境分析----------------------------

3、项目定位------------------------------------

4、项目规划建议--------------------------------

5、项目融资与开发计划--------------------------

6、项目营销推广--------------------------------

一．规划背景

1.地块位置

华南板块

番禺自古人杰地灵，南村虽然发展滞后，却有着得天独厚的自然环境。

青山隐隐，河网密布，空气清新，泥土芬芳。地理上靠近天河，靠近重要市场。政策上靠近政府重要发展方向。如琶洲国际博览城。环境上靠近海珠区万亩生态保护园。

2周边配套

学校：灵格风幼儿园、番禺执信中学（广东省一级学校，联合国教科文组织“EPD”教育项目成员学校）、大学城

商场：万博商业中心、宏城超市

银行：中国建设银行、农村信用社、中国银行、中国农业银行

饮食：渔民新村、四季会所中餐厅

其它：番禺丽江明珠酒店、番禺丽江大酒店、星河湾酒店、星河湾公寓

3.交通状况

海怡半岛楼巴，星河湾楼巴，地铁3号线接驳车4号线，302A，304，地铁三号线接驳车2号线，地铁三号线接驳车4号线，接驳6号线，大石2号线,镇内巴士

4.四至

东:星河湾发展用地;南:万博中心;西:迎宾路;北:珠江水道

5.形状

第一期的都是那种Y字型的，一梯四户来组合的，第二期的地块是长条形的地块，充足的运用了地块的狭长，做成行列式的，第三期是把一、二期的优点结合起来，让它有星座式的感觉。

二．市场环境分析

（1）经济环境分析

2023年，广州经济总量继续雄居全国十大城市前三位，增长速度高于全省水平，也高于京、津、沪等城市。

（2）城市规划

政府宏观环境，政府和市场经济合理推动广州的南向延续，新广州呼之欲出

1998年近洛溪、南村一带，虽然有碧桂园、祈福等明星楼盘带动，但政府已故意将此地划并广州市区的一部分。自身这里已有良好的基础，广州卫星城或居住型附城区的概念已初具规模，假如政府可以在这里加一把火，使一把劲，完善一下这里的各种配套，这里将迅速形成一个新广州。再者，通过2023的历程，随着丽江花园、洛溪新城等一批郊区楼盘的成熟，人们充足领略到郊区生活的独特魅力。住宅郊区化已经是大势所趋。

（3）产业政策分析

小政府，大社区，洛溪，南村将形成广州的卫星城。高速公路就仿佛章鱼爪同样，这种章鱼式的发展更加节省土地、节省费用，更具有科学性，平且能带动周边地区经济发展。

从广州的历史来看，向来都是市场带着政府走，这次也不例外。2023年的今日华南新干线如当年新河湾策划者王志刚先生预言的同样，成为广州房地产竞争的新热点。

2.2房地产市场分析

（1）供求状况分析

从新上市供求关系来看：广州楼市需求平稳，供需矛盾进一步缓和，但下半年楼市呈现出明显的急速上升情况，表现出供需两旺的趋势。

上图分析：1999年到2023年上半年，开发商显然是在蓄势待发，新开发面积连续下降15%多，但需求量在福利分房透支效应和挤压效应的双重作用下，仍然强劲，保持了8%左右的增长，势头较好。2023年下半年以来，在地铁、撤市设区、内外环合围等多种市政利好消息的刺激下，广州仅7、8两个月的住宅上市量就比前半年增长了97%，交易量增长了50%左右。由于下半年是楼市的黄金季节，承继国庆期间的火热情况，保守估计2023年全年的新上市量和成交量可分别达成550万和500万平方米，房地产新一轮快速发展的势头已初露倪端。

（2）价格分析

价格走势呈现明显的两极分化：高层在动荡中走低，多层则缓慢回升；城内盘或低价推出，或降价促销；城郊盘在优质盘带动下，价格步步攀高。

上图分析：与去年同期相比，上半年高层价格下跌幅度大于多层，高层下降7.04%，多层下降6.15%；第一季度相比，第二季度多层住宅的均价小幅回升1.39%，高层住宅均价下降2.43%；八月与七月相比，高层下跌3.4%，多层则上升了1.9%。这重要是由于郊区盘重要为多层，它们在价格上攀扬带动所致。

2.3项目竞争态势分析

番禺竞争楼盘：

楼盘名称

规模

推销情况