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建设工程施工合同优先受偿权 导读：我国《合同法》第286条规定了建设工程承包人优先受偿权。该权利对于平衡 建设工程合同当事人之间的利益，解决农夫工工资等问题具有重要意义。但是该条规 定过于简略，在理论中存在较大争议，实践中也无法适用；各地高级人民法院对该权 利出台的相关说明及审判纪要可谓“乱象丛生”。 本文从该权利的法律依据进行归纳总结，结合当前的一些典型案例，对该权利进 行全面分析，以帮助各位律师在司法实践中更好的处理好类似案件。 一、法律依据 （一）法律 《合同法》286条：发包人未依据约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合 理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除依据建设工程的性质不宜折价、拍卖的 以外，承包人可以及发包人协议将该工程折价，也可以申请法院将该工程依法拍卖。 建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿 （二）司法说明 1、《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对上海高院《关于合同 法第286条理解及适用问题的请示》答复（2002年） （1）定性：法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，依合 同法286条，认定建筑JL程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 （2）限制:消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享 有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 约定条件未成就的，承包方依法享有系争工程的优先 受偿权。 三、理论分析 （一）理论分析前提 关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的说明 一、司法说明出台的背景问：请您介绍一下最高人民法院为什么要制定这个司法说明，这个司法说明的 公布有何重要意义? 答：最高院做出这个司法说明主要是基于两个方面的考虑。 一是为了给国家关于清理工程拖欠款和农夫工工资供应司法保障。这既是一个经 济问题，又是一个社会问题，更是一个法律问题。本《说明》主要是从法律上供应更 加明确、有力的保障。 二是由于有些法律规定还比较原则，法院在审理建设工程施工合同纠纷案件时 ,对某些法律问题在详细适用上相识不统一。如无效合同处理原则，合同解除条件, 质量不合格工程、未完工程的工程价款结算问题，工程质量缺陷的责任，工程欠款利 息的起算时间等。 二、尽量维护合同的效力问：建设工程施工合同中，强制性条款很多，为何只列举5种合同无效的情形 答：建设工程施工合同强制性规范有六十多条，假如违反这些规 范都以违反强制性规定为由认定无效，不符合《合同法》的立法本意，也会破坏建筑 市场的正常秩序。假如当事人违反了管理性强制规定应当受到行政惩罚，但是不影响 民事合同的效力。 从规范内容看，分为两类：一是保障建设工程质量的规范，二是维护公允竞争的规范 o《说明》第1条和第4条归类的五种情形属于保障质量的规范。 三、怎样理解无效合同的处理原则 问：依据《说明》规定，合同被确认无效，假如建设工程经竣工验收合格的，可 以参照合同约定结算工程价款，这是否违反《民法通则》和《合同法》关于无效合同 的处理原则？ 答：《合同法》58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应 当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。 建设工程施工合同具有特别性，合同履行的过程，就是将劳动和建筑材料物化在 建筑产品的过程。合同被确认无效后，已经履行的内容不能适用返还的方式使合同复 原到签约前的状态，而只能依据折价补偿的方式处理。 四、对垫资条款不作无效处理 问：依据《说明》第6条规定，可否认为垫资是合法的？这是否及以往法院对垫资 条款无效的处理原则相冲突？《说明》认定垫资有效是 出于什么考虑? 答：以前，法院认为建设工程施工合同中的垫资、带资条款或者当事人另行签订 的垫资合同的性质为企业法人间违规拆借资金，违反了原国家安排委员会、建设部和 财政部联合发布的《关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知》的规定，但是否应 认定无效，有不同相识。 在司法说明起草过程中考虑到，一是建筑市场垫资比较普遍，不承认垫资有效， 不利于爱护承包人的权益。二是我国已经加入WTO,建筑市场是开放的，国际建筑 市场是允许垫资的。三是依据《合同法》52条，必需是违反法律、行政法规的强制 性规定，才能认定合同无效。 基于以上考虑，确立了垫资合同有效的处理原则。 五、加强了对农夫工合法权益的爱护 问：《说明》第2 6条第2款规定是否存在突破合同相对性的问题？作出这样 的规定是否会损害发包人利益？ 答：《说明》第2 6条规定是为爱护农夫工的合法权益作出的规定。因为建筑 业汲取了大量的农夫工就业，但由于建设工程的非法转包和违法分包，造成很多农夫 工辛苦一年往往还拿不到工资。为了有利地爱护农夫工合法权益，《说明》第2 6条 规定，实际施工人以发包人为被告主见权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分 包人为本案当事人，发包人只