全国各地轨道交通土地开发政策研究.doc

各地轨道交通土地政策搜集 地铁和物业开发相结合的意义 地铁资源开发业务主要包括房地产、广告、通迅、商贸和旅业，其中房地产、广告、通讯、商贸等四项业务是地铁资源开发的核心业务，四项核心业务的经营利润占资源开发业务总利润的90％以上。房地产是地铁资源开发的龙头。香港地铁沿线物业发展带来的收入主要包括：物业发展利润、物业租金收入以及物业管理收入。沿线物业发展所得收益，亦有助于抵消新地铁建设的大额资本性投资的额外折旧及利息支出。 物业开发的利润可以补贴地铁： 　　地铁是一项投资大、建设周期长、运营后成本回收慢，除香港等少数城市的地铁盈利外,大部分城市的地铁都亏损。其盈利原因就在于充分发挥了地铁站及沿线物业开发的作用。 车站周边的发展加快从而促进城市经济的发展： 在站点周边集中物业开发是对沿线地块的一次整合。由于地铁具有快捷、大运量、高效率抵达的优势,车站的上盖物业开发利润较高,因而,各种物业开发活动自然向车站集中,这种车站站点周边的集中开发,对城市的用地、功能和空间等多方面的集中发展具有积极意义,站点周边成为一个富有活力的城市的生活节点,这些节点可以发展成为城市区域的功能中心,城市的功能结构得到新的整合。所以在车站周边开发的功能配置中,将办公,商业,娱乐,餐饮和居住等多样化功能混合组织在一起,增加了城市活动的强度,很好地带动经济的发展,提高了城市的活力。 我们要争取的政策扶持 ：（重点） 通过以上资料显示，地铁公司主要通过立法（武汉）或通过特许经营权（广州、深圳、天津、南昌、福州），由地铁公司代表政府取得沿线土地的收储开发权，哈尔滨、上海和北京的对土地没有具体规划。 我们的重点：获得特许经营权或通过立法获得土地的开发权。 目前我们要委托一家咨询公司进行线路沿线500米范围土地的梳理工作，轨道交通线沿线物业开发策划的范围是轨道交通1号线各站点及周边500米范围内的土地，内容主要包括项目地块区位、周边环境调查及市场环境分析，土地容量、容积率，开发测算及建议；项目分析及定位；消费者需求分析；产品建议；商业部分策划；项目招商。供我们决策能否平衡。 开发流程：地铁总体规划-地铁公沿线土地一级开发-地铁向政府申请土地-地铁招标确定开发商-合作开发-利润分配-物业经营和管理。 土地的一级收储权利和开发权利。（处于“二地主”的角色，行业术语叫“一级半市场”） 延交地价，提前预售：缓解项目发展的资金压力，减少资金运作成本。 获得地价优惠。物业发展权须按市值缴付地价，但其中不包括地铁开通后的土地增加的附加值。一方面是政府对地铁建设的间接出资，一方面可以降低物业发展的土地成本，一定程度上增强了发展物业的市场竞争力。 协调旧城区拆迁工作，行政辅助政策。涉及城市旧区改造的地块，适用更灵活的拆迁安排及补偿政策。 融资优惠政策。在为物业发展筹措资金时，可以获得低息贷款。 与政府紧密合作制定运输计划，加强地铁车站的接驳服务。包括泊车以后转乘地铁的停车场、及为接驳地铁而改建的公共大、小巴和的士站等设施。使城市的交通网络更高效，从而吸引更多的地铁乘客和地铁沿线发展物业的使用者。 申请“省市共建”，市政府作为主要出资人进行投资建设，省政府给予部分资金支持。 相关开通地铁城市地铁物业开发情况（资料搜集、未考察） 城市 香港 香港地铁公司虽然是政府全资拥有的一家公用事业企业, 但并不由政府直接经营, 由港府委任有关人员组成董事局, 按“商业原则”进行地铁的修建、运营和管理。 1、地铁公司与政府达成协议，统一征用地铁沿线地块用做站点(车厂)上盖物业发展。地铁公司负责所有地块发展的统筹，包括确定用地规划指标，制定发展计划和物业方案，通过招标选择发展商，对属下的物业进行经营管理。 2、地铁公司和开发商合作开发的形式：由地铁公司提供用地,开发商提供资金和开发经验,并负责具体操作,双方按协议的规定分享增值利益。地铁公司得到的开发利润内部转化为地铁的建设投资。 例如香港地铁机场线的香港站的物业开发就是一个由中国银行、恒基地产和新鸿基地产组成的发展财团承担的,分6期进行,合作协议是5万m2的物业归地铁公司拥有,其余的都归发展商拥有。 自1998年以来，香港地铁就保持盈利。以香港机场地铁线的建设为例，其地铁建设成本共351亿港元，而带来的房地产开发总投资估计为1500亿港元～2000亿港元，为地铁公司带来180亿港元～200亿港元的收益，超过机场地铁建设成本的50％。2005年，香港地铁除去物业发展的营业收入达到91.53亿港元，增长9.6%，物业发展利润为61.45亿港元，增长30%，税前利润更是高达100亿港元之多，较2004年增加30%。 　香港地铁利润来源表单位：10亿港元 年份 总额 票务及相关业务 物业出租及管理 物业发展 1996 3.3 2.9（88%） —— 0.4(12%